En bref
- Le permis d'aménager est requis pour les lotissements qui créent ou aménagent des voies, espaces ou équipements communs, ou situés en secteur protégé (article R.421-19 du Code de l'urbanisme).
- Il l'est aussi pour les terrains de camping et de caravanes, les parcs résidentiels de loisirs, certains parcs de stationnement et aires d'accueil, les affouillements et exhaussements de plus de 2 m de hauteur ou de profondeur sur plus de 2 ha, les golfs et certains terrains de sport.
- Formulaire : Cerfa 13409 (commun au permis de construire hors maison individuelle). Délai : 3 mois.
- Le recours à un architecte ou paysagiste-concepteur est obligatoire pour un lotissement dont la surface de terrain à aménager dépasse 2 500 m² (article L.441-4).
- Les lots ne peuvent être vendus qu'après l'achèvement des équipements, ou avec une garantie financière d'achèvement.
Permis d'aménager ou déclaration préalable ?
| Opération | Formalité |
|---|---|
| Division en lots à bâtir sans voie ni espace commun, hors secteur protégé | Déclaration préalable (Cerfa 13702) |
| Division avec création d'une voie, d'un réseau ou d'un espace commun aux lots | Permis d'aménager |
| Division en secteur protégé (abords MH, SPR, site classé), quel que soit le nombre de lots | Permis d'aménager |
| Affouillement ou exhaussement > 2 m sur ≥ 100 m² (hors lien avec un permis de construire) | Déclaration préalable |
| Affouillement ou exhaussement > 2 m sur ≥ 2 ha | Permis d'aménager |
| Aire de stationnement ouverte au public de 10 à 49 places | Déclaration préalable |
| Aire de stationnement ouverte au public de 50 places et plus | Permis d'aménager |
| Terrain de camping de plus de 6 emplacements ou 20 personnes | Permis d'aménager |
Le critère qui fait basculer une division de particulier est la voie commune. Une servitude de passage sur la parcelle conservée n'en est pas une ; un chemin en indivision entre les lots, si. Le guide de la division parcellaire détaille ce point.
Le dossier de permis d'aménager
| Pièce | Contenu |
|---|---|
| PA1 | Plan de situation |
| PA2 | Notice décrivant le terrain et le projet d'aménagement |
| PA3 | Plan de l'état actuel du terrain |
| PA4 | Plan de composition d'ensemble coté en trois dimensions : lots, voies, réseaux, espaces communs |
| PA5 à PA7 | Coupes, hypothèses d'implantation, programme et plans des travaux |
| PA8 | Document graphique d'insertion et photographies |
| PA10 | Règlement du lotissement (facultatif) |
| PA11 | Attestation de l'architecte ou du paysagiste au-delà de 2 500 m² |
| PA12 et suivants | Engagement de constitution d'une association syndicale, étude d'impact ou dispense, autorisation de défrichement |
Quatre exemplaires papier, ou un dépôt sur le guichet numérique. Le dossier est un travail de conception : voirie, réseaux, gestion des eaux pluviales, découpage des lots. Il représente 1 500 à 5 000 € de préparation pour un petit lotissement, davantage avec les études de réseaux.
Instruction, délai, effets
- Délai : 3 mois, majoré en secteur protégé ou en cas d'étude d'impact.
- Décision tacite favorable en l'absence de réponse, hors cas de refus tacite.
- Validité : 3 ans, prorogeable deux fois un an. Les travaux d'aménagement doivent commencer dans ce délai.
- Cristallisation : les règles d'urbanisme en vigueur à la date du permis d'aménager sont figées pour les permis de construire des lots pendant 5 ans à compter de l'achèvement du lotissement (article L.442-14). Le PLU peut évoluer, les lots restent constructibles selon les règles initiales.
- Vente des lots : interdite avant l'achèvement des équipements constaté par la DAACT, sauf autorisation de vente par anticipation adossée à une garantie financière d'achèvement (article R.442-13).
Le règlement de lotissement et le cahier des charges
Le lotisseur peut joindre un règlement, qui s'ajoute au PLU pour les lots pendant 10 ans (au-delà si les colotis le maintiennent), et un cahier des charges, contrat de droit privé entre colotis sans limite de durée sauf modification par les colotis. Les futurs acquéreurs y trouvent des règles souvent plus strictes que le PLU : emprise maximale, matériaux, clôtures, interdiction d'annexes en façade. Les deux documents doivent être demandés avant tout projet sur un lot.
Les 4 erreurs les plus fréquentes
1. Déposer une déclaration préalable pour une division avec chemin commun. Opposition, puis permis d'aménager à monter.
2. Vendre un lot avant l'achèvement des équipements sans garantie financière. Vente nulle.
3. Oublier l'architecte ou le paysagiste au-delà de 2 500 m². Dossier irrecevable.
4. Négliger la gestion des eaux pluviales. Premier motif de demande de pièces sur les petits lotissements.
Questions fréquentes
Sources
- Code de l'urbanisme, articles L.441-1 à L.442-14, R.421-19 à R.421-22, R.441-1 et suivants, R.442-13
- service-public.gouv.fr — Permis d'aménager
