En bref
- Le PPRI est une servitude d'utilité publique annexée au PLU (articles L.562-1 et suivants du Code de l'environnement). Il prime sur le règlement du PLU.
- La zone rouge (aléa fort) interdit les constructions nouvelles ; extensions et annexes y sont très limitées.
- La zone bleue (aléa faible à moyen) autorise les constructions avec prescriptions : plancher au-dessus de la cote de référence, pas de sous-sol, matériaux résistants, réseaux protégés.
- Le permis doit être accompagné d'une attestation de respect des prescriptions établie par un architecte ou un expert (article R.431-16 f du Code de l'urbanisme) lorsque le PPR l'exige.
- Un terrain hors PPRI peut inonder : le site Géorisques et les cartes des territoires à risque important d'inondation complètent l'information.
Lire le PPRI de votre terrain
- Sur Géorisques (georisques.gouv.fr), saisir l'adresse : le site indique si un PPRI approuvé ou prescrit couvre la parcelle, et renvoie vers les documents.
- Sur le Géoportail de l'urbanisme, couche des servitudes, code PM1.
- En mairie ou en préfecture, le PPRI complet : rapport de présentation, plan de zonage, règlement par zone, cote de référence.
Chaque PPRI a ses propres couleurs (rouge, bleu foncé, bleu clair, violet, hachures). Seul le règlement du plan concerné donne la signification exacte de chaque zone.
Ce que chaque zone permet, en général
| Zone | Constructions nouvelles | Extensions et annexes | Prescriptions courantes |
|---|---|---|---|
| Rouge (aléa fort, ou zone d'expansion des crues) | Interdites | Extension limitée (souvent 20 m² une seule fois, ou 10 % de l'emprise), sans création de logement ; annexes ouvertes ; piscines parfois admises | Pas de sous-sol, plancher au-dessus de la cote, pas d'augmentation de la vulnérabilité |
| Bleue (aléa faible à moyen en zone urbanisée) | Autorisées | Autorisées | Plancher habitable au-dessus de la cote de référence (souvent + 20 à 50 cm), pas de sous-sol, clôtures ajourées, réseaux et chaudière hors d'eau, matériaux insensibles à l'eau sous la cote, zone refuge |
| Violette ou hachurée (centre urbain dense en aléa fort) | Autorisées sous conditions strictes | Autorisées | Idem zone bleue, avec limitation de l'emprise et compensation des remblais |
| Blanche (hors aléa connu) | Règles du PLU | Règles du PLU | Aucune du PPRI |
La cote de référence est l'altitude de la crue de référence (souvent la crue centennale ou la plus forte crue connue) au droit du terrain. Elle est indiquée sur le plan ou se calcule à partir des cartes. Un relevé altimétrique par géomètre est souvent nécessaire pour prouver que le plancher projeté la dépasse.
Le dossier de permis en zone PPRI
- Plan de masse avec l'altitude du terrain naturel et du plancher bas, rapportée au nivellement général de la France (NGF).
- Plan de coupe montrant la cote de référence, le plancher et les ouvertures.
- Notice décrivant les mesures de réduction de la vulnérabilité.
- Attestation (PCMI14 ou pièce équivalente) de l'architecte ou d'un expert agréé certifiant la réalisation de l'étude et la prise en compte de ses conclusions, lorsque le règlement du PPR l'impose.
Un dossier sans altitude NGF est incomplet en zone PPRI. La mairie consulte le service de l'État compétent, ce qui majore parfois le délai.
Les conséquences au-delà du permis
- Assurance : le respect du PPRI conditionne la garantie catastrophe naturelle ; un bâti non conforme peut voir sa franchise majorée ou sa garantie refusée.
- Vente et location : l'état des risques (ERP) mentionne le PPRI et les sinistres indemnisés.
- Coût de construction : surélévation, vide sanitaire, matériaux, escalier extérieur : 5 à 15 % de surcoût.
- Terrain hors PPRI mais inondable : le maire peut refuser un permis sur le fondement de l'article R.111-2 (sécurité publique) si un risque est connu, même sans PPRI.
Les 4 erreurs les plus fréquentes
1. Lire le PLU sans le PPRI. La zone U peut être en zone rouge.
2. Acheter sur la foi de « pas de PPRI ». Un PPRI prescrit, non encore approuvé, s'applique par anticipation ; et un terrain peut inonder sans PPRI.
3. Déposer un permis sans cotes NGF. Dossier incomplet.
4. Prévoir un sous-sol ou un garage enterré. Interdits dans presque toutes les zones.
Un terrain en zone PPRI ? Nous vérifions la zone, la cote et les prescriptions avant tout projet
Bafter, expert en urbanisme
Questions fréquentes
Sources
- Code de l'environnement, articles L.562-1 à L.562-9, R.562-1 et suivants
- Code de l'urbanisme, articles R.111-2, R.431-16
- Géorisques
- Géoportail de l'urbanisme
