En bref
- La création d'un logement supplémentaire dans une maison est soumise à déclaration préalable si elle ne modifie ni la structure porteuse ni la façade, à permis de construire dans le cas contraire (articles R.421-14 et R.421-17 du Code de l'urbanisme).
- Le PLU impose souvent une ou deux places de stationnement par logement créé, et peut fixer une surface minimale de logement.
- Dans certaines communes, un permis de diviser (autorisation préalable de division) est exigé (article L.126-18 du Code de la construction et de l'habitation).
- Chaque logement doit respecter les normes de décence : 9 m² et 2,20 m sous plafond minimum, ouvertures, eau, chauffage, électricité aux normes.
- La vente séparée impose une mise en copropriété, avec diagnostic technique.
L'autorisation d'urbanisme
| Travaux | Formalité |
|---|---|
| Cloisonnement, seconde cuisine, seconde salle d'eau, sans toucher aux murs porteurs ni aux façades | Déclaration préalable (création d'un logement) |
| Création d'une entrée séparée en façade, percement d'une fenêtre | Déclaration préalable (modification de l'aspect) ou permis si structure modifiée |
| Ouverture dans un mur porteur, création d'un escalier extérieur | Permis de construire |
| Aménagement des combles avec création de surface de plancher | Déclaration préalable jusqu'à 20 m² (40 m² en zone U), permis au-delà, et permis si la surface totale dépasse 150 m² |
| Division en zone A ou N | Souvent interdite : le PLU limite les logements aux existants |
Le Cerfa indique le nombre de logements créés : c'est cette rubrique qui déclenche les vérifications du PLU.
Ce que le PLU vérifie
- Le stationnement. C'est le point de blocage numéro un. Beaucoup de règlements imposent une à deux places par logement, sur la parcelle, accessibles. Une maison de ville sans jardin ne peut pas les créer. Certaines communes admettent une participation financière ou l'achat de places à proximité (article L.151-33).
- La surface minimale des logements ou la taille minimale des terrains pour plusieurs logements, dans certains PLU.
- La destination : en zone d'activités ou en secteur limité à l'habitation individuelle, la création d'un second logement peut être interdite.
- Les réseaux : capacité de l'assainissement individuel, souvent dimensionné pour un seul logement.
- La pleine terre et l'emprise si des places de stationnement ou une extension sont créées.
Le guide du PLU indique où lire ces règles.
Le permis de diviser
Dans les zones où la commune l'a instauré (lutte contre l'habitat indigne, secteurs de tension), toute division d'un logement en plusieurs logements est soumise à une autorisation préalable de la mairie, indépendante de l'urbanisme (articles L.126-18 à L.126-22 du CCH). La demande se fait sur un formulaire communal, avec un plan et un descriptif. La mairie peut refuser si les logements créés ne respectent pas les normes de décence ou si l'immeuble présente des risques. Diviser sans cette autorisation expose à une amende de 15 000 € (25 000 € en récidive).
Les normes du logement créé
| Norme | Exigence |
|---|---|
| Surface | 9 m² minimum de surface habitable pour une pièce principale, ou 20 m³ de volume habitable |
| Hauteur sous plafond | 2,20 m minimum |
| Ouvertures | Éclairement naturel et ventilation de la pièce principale |
| Équipements | Eau potable, évacuation, chauffage, installation électrique et gaz conformes, cuisine ou coin cuisine, WC séparé de la cuisine, salle d'eau |
| Performance énergétique | Un logement classé G ne peut plus être loué depuis 2025, F à partir de 2028 |
| Sécurité | Détecteur de fumée, garde-corps, isolation phonique entre logements |
Ces normes conditionnent la location (décret décence n° 2002-120) et le permis de diviser.
Vendre séparément : la copropriété
Pour vendre l'un des deux logements, la maison doit être mise en copropriété : règlement de copropriété et état descriptif de division établis par un géomètre ou un notaire, diagnostic technique global pour les immeubles de plus de 10 ans, et publication au service de la publicité foncière. Coût : 2 000 à 5 000 €. Une division en volumes est possible dans certains cas de maisons accolées avec entrées indépendantes.
Fiscalité
- Taxe foncière : deux locaux évalués séparément, déclaration sur impots.gouv.fr dans les 90 jours.
- Taxe d'aménagement : due sur les surfaces taxables créées (combles aménagés, extension), pas sur la division elle-même.
- Revenus locatifs : fonciers ou BIC selon le mode de location.
- Plus-value à la revente d'un lot : exonération de la résidence principale limitée au lot occupé.
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Bafter, expert en urbanisme
Les 4 erreurs les plus fréquentes
1. Diviser sans déclarer la création de logement. La location est irrégulière, la vente bloquée.
2. Ignorer le stationnement du PLU. Refus, ou régularisation impossible.
3. Oublier le permis de diviser dans les communes concernées. Amende de 15 000 €.
4. Créer un logement sous les normes de décence. Interdiction de louer, et refus du permis de diviser.
Questions fréquentes
Sources
- Code de l'urbanisme, articles R.421-14, R.421-17, L.151-33
- Code de la construction et de l'habitation, articles L.126-18 à L.126-22
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent
- service-public.gouv.fr — Division d'un logement
