Comment savoir si un terrain est constructible avant de l'acheter ?

Voici les sept vérifications à faire, dans l'ordre, et les documents qui les prouvent.

1. Dans quelle zone du PLU se trouve le terrain ?

C'est le premier filtre. Le plan local d'urbanisme classe chaque parcelle dans une zone qui fixe ce qui peut y être construit.

Le zonage se consulte en trois minutes sur le Géoportail de l'urbanisme. Dans une commune sans PLU, le règlement national d'urbanisme n'autorise les constructions nouvelles que dans les parties actuellement urbanisées de la commune (article L.111-3 du Code de l'urbanisme), une notion appréciée au cas par cas par le préfet.

2. Le terrain est-il desservi par les réseaux et la voirie ?

Un terrain en zone U peut se voir refuser un permis si les équipements publics sont insuffisants (article L.111-11). Les quatre points à vérifier :

• Voirie : accès direct à une voie publique ou privée ouverte à la circulation, de largeur suffisante pour les secours (le PLU fixe souvent 3,50 m minimum). Un accès par servitude de passage doit être écrit dans un acte notarié.
• Eau potable : canalisation en bordure de parcelle. Le syndicat des eaux indique la distance et le coût du branchement.
• Électricité : Enedis fournit un devis de raccordement. Au-delà de 30 m d'extension de réseau, le coût peut dépasser 5 000 €.
• Assainissement : réseau collectif en bordure, ou aptitude du sol à l'assainissement individuel, vérifiée par le SPANC.

Le mot « viabilisé » dans une annonce signifie en général que les réseaux passent devant le terrain. Le branchement jusqu'à la maison reste à votre charge : 1 000 à 5 000 € selon la distance. Le certificat d'urbanisme opérationnel indique l'état de chaque réseau.

3. Le terrain est-il exposé à un risque ?

Le site Géorisques donne, par adresse, les risques recensés : inondation, mouvement de terrain, retrait-gonflement des argiles, sismicité, radon, pollution des sols, cavités.

L'état des risques et pollutions (ERP) remis par le vendeur est obligatoire, mais il ne couvre que les périmètres réglementés. Un terrain hors PPRI peut inonder.

4. Quelles servitudes grèvent le terrain ?

Les servitudes d'utilité publique figurent en annexe du PLU et dans le certificat d'urbanisme.

• Abords de monument historique (500 m ou périmètre délimité) : avis de l'Architecte des Bâtiments de France, contraintes d'aspect, délai doublé.
• Emplacement réservé : la commune se réserve tout ou partie du terrain pour une voie ou un équipement. Inconstructible sur l'emprise réservée.
• Espace boisé classé : défrichement interdit.
• Ligne électrique haute tension, canalisation de gaz : bandes inconstructibles.
• Servitudes privées : passage, vue, canalisation du voisin. Elles sont dans le titre de propriété, pas dans le PLU.

5. La surface et la forme permettent-elles de construire ?

Le règlement du PLU impose des reculs par rapport aux voies et aux limites, une emprise au sol maximale et un pourcentage de pleine terre. Sur une parcelle étroite ou en drapeau, ces règles cumulées peuvent ne laisser aucune surface constructible.

Exemple : parcelle de 12 m de large, recul de 3 m de chaque limite. La bande constructible est de 6 m de large. Une maison de 10 m de large ne rentre pas. La règle « en limite séparative » du PLU, si elle existe, change tout. C'est ce type de calcul que couvre le guide construire en limite de propriété.

6. Le terrain est-il dans un secteur soumis à une loi spéciale ?

• Loi Littoral : constructions uniquement en continuité des agglomérations et villages, bande inconstructible de 100 m du rivage hors zones urbanisées.
• Loi Montagne : même principe de continuité de l'urbanisation.
• Zéro artificialisation nette (ZAN) : les communes doivent réduire de moitié la consommation d'espaces naturels et agricoles d'ici 2031. Les zones 2AU sont les premières à être reclassées en A ou N lors des révisions.

7. Le sol porte-t-il la construction ?

Ce n'est pas une question d'urbanisme, mais elle décide du budget. Depuis la loi ELAN, le vendeur d'un terrain à bâtir en zone argileuse moyenne ou forte doit fournir une étude géotechnique G1 (article L.132-6 du Code de la construction et de l'habitation). Elle est indicative. L'étude G2, à votre charge, dimensionne les fondations : 1 000 à 2 500 €.

Le document qui tranche : le certificat d'urbanisme opérationnel

Toutes ces vérifications peuvent être faites soi-même. Mais aucune n'engage la mairie. Seul le certificat d'urbanisme opérationnel répond par écrit, en deux mois et gratuitement, à la question « une maison de tant de mètres carrés est-elle réalisable sur ce terrain ». Il gèle en outre les règles pendant 18 mois.

La protection la plus efficace pour un acheteur est d'inscrire au compromis une condition suspensive d'obtention d'un CUb positif, ou mieux, d'un permis de construire purgé de tout recours. Les vendeurs acceptent la première dans la plupart des cas. La seconde allonge la vente de quatre à six mois mais supprime tout risque.

Peut-on rendre un terrain constructible ?

C'est la question que se posent les propriétaires de terrains en zone A, N ou 2AU. La réponse est rarement celle espérée.

Le classement d'un terrain relève du pouvoir d'appréciation de la commune lors de l'élaboration ou de la révision du PLU. Le propriétaire n'a aucun droit à voir son terrain reclassé, et le refus de la commune n'ouvre droit à aucune indemnité (article L.105-1). Trois voies restent ouvertes :

• Participer à l'enquête publique lors d'une révision du PLU, avec un argumentaire fondé : continuité du bâti, réseaux présents, absence de valeur agricole. Le commissaire enquêteur rend un avis, la commune décide.
• Demander une modification du PLU par courrier au maire. Elle n'est pas tenue d'y répondre favorablement.
• Attendre : les objectifs de sobriété foncière rendent aujourd'hui les ouvertures à l'urbanisation exceptionnelles.

Un terrain en zone A ou N conserve en revanche des possibilités limitées : abri de jardin, extension d'une maison existante dans les limites du règlement, changement de destination d'un bâtiment agricole identifié par le PLU.

Les 6 erreurs des acheteurs de terrain

1. Croire l'annonce. « Constructible » n'engage ni l'agent ni le vendeur. Seul le CUb engage la mairie.

2. Confondre viabilisé et raccordé. Les branchements sont à votre charge.

3. Signer le compromis avant le certificat d'urbanisme. Le notaire demande un CUa après le compromis. Il ne dit rien de votre projet.

4. Ignorer le règlement de lotissement. Un lot peut être limité en emprise au sol ou en hauteur bien au-delà du PLU.

5. Négliger le bornage. Sans bornage contradictoire, la surface réelle et les limites peuvent différer du cadastre, qui n'a pas de valeur juridique pour les limites.

6. Oublier le coût du sol. Une étude G2 et des fondations spéciales sur argile peuvent ajouter 10 000 à 20 000 € au projet.

Questions fréquentes

Sources

• Code de l'urbanisme, articles L.111-3, L.111-11, L.105-1, L.115-4, L.121-8 et suivants (loi Littoral), L.122-5 et suivants (loi Montagne)
• Code de la construction et de l'habitation, article L.132-6
• Géoportail de l'urbanisme
• Géorisques
• service-public.gouv.fr — Certificat d'urbanisme