En bref
- La déclaration préalable est obligatoire pour la plupart des travaux qui modifient l'aspect extérieur d'un bâtiment ou créent entre 5 et 20 m² d'emprise au sol ou de surface de plancher (40 m² pour une extension en zone urbaine couverte par un PLU).
- Le formulaire est le Cerfa 16702*03 pour une maison individuelle et ses annexes.
- Le délai d'instruction est de 1 mois, porté à 2 mois en secteur protégé.
- Sans réponse à l'issue du délai, vous bénéficiez d'une décision de non-opposition tacite.
- La décision est valable 3 ans, prorogeable deux fois un an.
- Le dépôt est gratuit. Les seuls coûts sont la réalisation des plans et, le cas échéant, la taxe d'aménagement.
Voici, étape par étape, les travaux concernés, les pièces attendues, les délais réels et les motifs qui font opposer une mairie.
Qu'est-ce qu'une déclaration préalable de travaux ?
La déclaration préalable est une autorisation d'urbanisme allégée, prévue par les articles R.421-9 à R.421-17-1 du Code de l'urbanisme. Elle permet à la mairie de vérifier qu'un projet respecte les règles locales (PLU, règlement de lotissement, servitudes) avant le début des travaux.
Le mot « déclaration » induit en erreur. Il ne s'agit pas d'informer la mairie, mais de lui demander de ne pas s'opposer au projet. La décision favorable s'appelle d'ailleurs une décision de non-opposition. La mairie peut refuser (on parle alors d'opposition) ou assortir sa décision de prescriptions.
Les trois familles de travaux soumises à déclaration préalable
| Famille | Exemples | Article du Code |
|---|---|---|
| Constructions nouvelles de petite taille | Abri de jardin, carport, pergola, piscine de 10 à 100 m², garage indépendant de 5 à 20 m² | R.421-9 |
| Travaux sur une construction existante | Extension jusqu'à 20 m² (40 m² en zone U d'un PLU), fenêtre de toit, changement de menuiseries, ravalement soumis, panneaux solaires, changement de destination sans travaux structurels | R.421-14, R.421-17 |
| Aménagements et divisions | Division d'un terrain en vue de construire (hors permis d'aménager), clôture en secteur soumis, coupe d'arbres en espace boisé classé | R.421-23 |
Ce qui reste dispensé de toute formalité
Restent libres, en dehors des secteurs protégés : les constructions de moins de 5 m² d'emprise au sol et de surface de plancher, les murs de moins de 2 m de hauteur (hors clôture soumise), les piscines de moins de 10 m², les terrasses de plain-pied non couvertes, l'entretien courant et les travaux intérieurs sans changement de destination (article R.421-2).
Une nuance oubliée : « dispensé de formalité » ne signifie pas « dispensé de règles ». Le PLU s'applique même sans dossier à déposer.
Déclaration préalable ou permis de construire : où passe la limite ?
La question se tranche avec trois critères : la surface créée, la nature des travaux et la localisation.
| Situation | Formalité |
|---|---|
| Construction nouvelle ≤ 5 m² | Aucune |
| Construction nouvelle de 5 à 20 m² | Déclaration préalable |
| Construction nouvelle > 20 m² | Permis de construire |
| Extension ≤ 20 m² | Déclaration préalable |
| Extension de 20 à 40 m² en zone U d'un PLU | Déclaration préalable, sauf si la surface totale dépasse 150 m² après travaux |
| Extension > 40 m², ou > 20 m² hors zone U | Permis de construire |
| Modification de façade ou de toiture sans création de surface | Déclaration préalable |
| Changement de destination avec modification de la structure porteuse ou de la façade | Permis de construire |
| Piscine de 10 à 100 m² non couverte (ou abri < 1,80 m) | Déclaration préalable |
| Piscine > 100 m², ou abri > 1,80 m | Permis de construire |
Le seuil des 150 m² est celui qui piège les projets d'extension. Si la surface de plancher totale de la maison dépasse 150 m² après travaux, le permis de construire devient obligatoire, avec recours à un architecte. Le tableau détaillé permis ou déclaration reprend l'ensemble des cas.
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Quelles pièces joindre au dossier de déclaration préalable ?
Le formulaire à utiliser en 2026 est le Cerfa 16702*03. Il a remplacé au 1er janvier 2025 les anciens Cerfa 13703 (maison individuelle) et 13404 (autres constructions). Pour un lotissement ou une division, la déclaration se fait sur le Cerfa 13702, à vérifier dans sa dernière version sur service-public.gouv.fr.
Les pièces obligatoires et facultatives
| Pièce | Nom | Quand est-elle exigée |
|---|---|---|
| DP1 | Plan de situation | Toujours |
| DP2 | Plan de masse coté en 3 dimensions | Dès qu'il y a construction, modification du volume ou du terrain |
| DP3 | Plan de coupe | Si le projet modifie le profil du terrain ou crée un volume |
| DP4 | Plan des façades et des toitures | Si l'aspect extérieur est modifié |
| DP5 | Représentation de l'aspect extérieur | Si DP4 est insuffisant pour comprendre le projet |
| DP6 | Document graphique d'insertion | En secteur protégé, ou si le projet est visible depuis l'espace public |
| DP7 | Photographie de l'environnement proche | Si le projet est visible depuis l'espace public ou en secteur protégé |
| DP8 | Photographie de l'environnement lointain | Idem |
| DP11 | Notice descriptive | En secteur protégé uniquement |
Chaque pièce doit être fournie en deux exemplaires pour un dépôt papier, plus un exemplaire supplémentaire pour les pièces DP1, DP2 et DP6 à DP8 en secteur protégé. En dépôt dématérialisé, un seul fichier PDF par pièce suffit.
Le plan de masse : la pièce qui décide de tout
Le plan de masse (DP2) est la pièce que l'instructeur regarde en premier. Il doit indiquer l'orientation, les limites de la parcelle, les constructions existantes et projetées avec leurs cotes, les distances aux limites séparatives, la hauteur du projet et les raccordements aux réseaux. Un plan de masse sans cotes de distance aux limites déclenche presque systématiquement une demande de pièces complémentaires.
Le cas du tableau des surfaces
Le Cerfa demande la surface de plancher et l'emprise au sol existantes, créées et supprimées. Ces chiffres conditionnent la formalité applicable et le calcul de la taxe d'aménagement. La méthode de calcul de la surface de plancher et de l'emprise au sol évite les erreurs les plus fréquentes, notamment l'oubli des débords de toiture dans l'emprise.
Comment déposer une déclaration préalable ?
Trois voies existent, avec la même valeur juridique.
- En ligne, sur le guichet numérique de la commune. Les communes de plus de 3 500 habitants ont l'obligation d'en proposer un depuis le 1er janvier 2022. Le dépôt en ligne est facultatif pour les particuliers et obligatoire pour les personnes morales (SCI, sociétés) dans ces communes depuis le 1er janvier 2025 (article R.423-2-1).
- En mairie, en main propre, contre un récépissé daté.
- Par lettre recommandée avec accusé de réception.
Dans les trois cas, la mairie délivre un récépissé qui indique le numéro d'enregistrement et la date à laquelle une décision tacite naîtra en l'absence de réponse. Ce document fait courir le délai. Il doit être conservé jusqu'à la fin des travaux.
Le dépôt est gratuit. Aucune redevance n'est due au moment de la demande.
Quel est le délai d'instruction d'une déclaration préalable ?
Le délai de droit commun est de 1 mois à compter du dépôt d'un dossier complet (article R.423-23).
| Situation | Délai |
|---|---|
| Cas général | 1 mois |
| Abords de monument historique, site patrimonial remarquable, site classé (avis de l'Architecte des Bâtiments de France) | 2 mois |
| Projet soumis à l'avis d'une commission ou d'un autre service (par exemple, établissement recevant du public) | Délai majoré, notifié dans le mois suivant le dépôt |
La demande de pièces complémentaires
La mairie dispose d'un mois à compter du dépôt pour réclamer une pièce manquante. Le délai d'instruction ne commence alors qu'à la réception de la pièce. Passé ce premier mois, elle ne peut plus demander de pièce et le dossier est réputé complet.
Vous disposez de trois mois pour fournir la pièce demandée. Au-delà, la demande est réputée rejetée.
La décision tacite de non-opposition
Si la mairie ne vous a rien notifié à l'expiration du délai, la décision de non-opposition est acquise. Elle a la même valeur qu'une décision expresse. Demandez alors un certificat de non-opposition en mairie : le notaire l'exigera lors d'une vente, et il constitue la preuve de l'autorisation en cas de contestation.
Que faire une fois la déclaration préalable obtenue ?
Afficher la décision sur le terrain
Un panneau réglementaire doit être installé sur le terrain, visible depuis la voie publique, dès la décision et pendant toute la durée des travaux, avec un minimum de 2 mois (articles R.424-15 et A.424-15 à A.424-19). Il mentionne le bénéficiaire, la date et le numéro de la décision, la nature des travaux, la surface et la hauteur, ainsi que les voies de recours.
C'est cet affichage qui fait courir le délai de recours des tiers de 2 mois. Un affichage non prouvé laisse le projet contestable pendant six mois après l'achèvement des travaux. Un constat d'huissier (150 à 300 €) ou des photographies datées et des témoignages permettent de prouver la date de début d'affichage.
Respecter la durée de validité
La décision est valable 3 ans (article R.424-17). Les travaux doivent commencer dans ce délai et ne pas être interrompus plus d'un an. La validité peut être prorogée deux fois pour un an, sur demande déposée au moins deux mois avant l'échéance.
Déclarer l'achèvement
À la fin des travaux, vous déposez une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT), via le Cerfa 13408. La mairie dispose de 3 mois (5 mois en secteur protégé) pour contester la conformité.
Dans les 90 jours suivant l'achèvement, la construction doit également être déclarée sur impots.gouv.fr, service « Gérer mes biens immobiliers », pour la taxe foncière. La taxe d'aménagement est, elle, calculée à partir des surfaces déclarées dans le Cerfa et appelée environ 90 jours après l'achèvement.
Que faire en cas d'opposition à la déclaration préalable ?
Une décision d'opposition doit être motivée : elle cite les articles du PLU ou du Code que le projet méconnaît. Trois réponses sont possibles.
| Voie | Délai | Intérêt |
|---|---|---|
| Modifier le projet et redéposer | Aucun délai | La plus rapide si le motif est corrigeable (hauteur, couleur, recul) |
| Recours gracieux auprès du maire | 2 mois à compter de la notification | Gratuit, il suspend le délai du recours contentieux |
| Recours contentieux devant le tribunal administratif | 2 mois (prolongé si un recours gracieux a été déposé) | Nécessaire si la mairie a mal appliqué la règle |
Dans la majorité des dossiers de particuliers, l'opposition porte sur l'aspect extérieur (couleur, matériau, pente de toiture) ou sur une distance aux limites. Un redépôt corrigé aboutit alors en un mois.
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Combien coûte une déclaration préalable ?
Le dépôt est gratuit. Les coûts se situent ailleurs.
| Poste | Fourchette constatée en 2026 |
|---|---|
| Réalisation du dossier soi-même | 0 €, hors temps passé |
| Dossier réalisé par un dessinateur ou un service en ligne | 300 à 700 € |
| Dossier réalisé par un architecte | 800 à 2 000 € selon le projet |
| Taxe d'aménagement | 892 €/m² de valeur forfaitaire hors Île-de-France, 1 011 €/m² en Île-de-France, multipliée par les taux communal et départemental, pour toute surface taxable créée |
| Panneau d'affichage | 15 à 60 € |
| Constat d'huissier (facultatif) | 150 à 300 € |
Le guide sur le prix d'une déclaration préalable détaille chaque poste selon le type de projet.
Les 7 erreurs qui font opposer une déclaration préalable
1. Utiliser un Cerfa périmé. Les formulaires 13703 et 13404 « maison individuelle » diffusés sur certains sites ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. La mairie peut demander le bon formulaire, ce qui décale le délai.
2. Déposer un plan de masse sans cotes. Sans distance aux limites ni hauteur indiquée, l'instructeur ne peut pas vérifier le PLU. C'est la première cause de demande de pièces complémentaires.
3. Sous-estimer l'emprise au sol. Les débords de toiture, les balcons et les terrasses surélevées comptent. Un projet annoncé à 19 m² peut atteindre 22 m² et basculer en permis de construire.
4. Ignorer le règlement de lotissement. Il s'ajoute au PLU pendant 10 ans au moins, et souvent au-delà si les colotis l'ont maintenu.
5. Oublier le secteur protégé. Dans un périmètre de 500 m autour d'un monument historique, le délai double et une notice est exigée. Le Géoportail de l'urbanisme permet de vérifier le périmètre avant le dépôt.
6. Commencer les travaux avant la décision. Le récépissé n'autorise rien. Des travaux commencés avant la non-opposition constituent une infraction (article L.480-4).
7. Ne pas afficher, ou ne pas pouvoir le prouver. Sans preuve d'affichage, le délai de recours des tiers ne court pas.
Questions fréquentes
Sources
- Code de l'urbanisme, articles R.421-2, R.421-9 à R.421-17-1, R.421-23, R.423-2-1, R.423-23, R.424-15, R.424-17, L.480-4
- service-public.gouv.fr — Déclaration préalable de travaux
- Légifrance — Code de l'urbanisme
- Géoportail de l'urbanisme
- impots.gouv.fr — service « Gérer mes biens immobiliers »
