En bref
- Déclaration préalable : 1 mois. Permis de construire pour une maison individuelle : 2 mois. Autres permis : 3 mois (article R.423-23 du Code de l'urbanisme).
- Majorations : + 1 mois en abords de monument historique ou en site patrimonial remarquable, + 2 mois en site classé pour un permis, délais spécifiques pour les ERP et les projets soumis à d'autres autorisations.
- Le délai court à compter du dépôt d'un dossier complet. Une demande de pièces dans le premier mois reporte son point de départ à la réception des pièces.
- Le silence de la mairie à l'expiration du délai vaut accord tacite (permis) ou non-opposition tacite (déclaration), sauf exceptions.
- La mairie doit notifier toute majoration ou demande de pièces dans le mois suivant le dépôt ; passé ce délai, le délai de droit commun s'applique.
Voici les délais par type de demande, les majorations, le calcul du délai réel et le cas du refus tacite.
Les délais de droit commun
| Demande | Délai d'instruction |
|---|---|
| Déclaration préalable | 1 mois |
| Permis de construire pour une maison individuelle et ses annexes (Cerfa 13406) | 2 mois |
| Permis de construire pour les autres constructions (Cerfa 13409) | 3 mois |
| Permis d'aménager | 3 mois |
| Permis de démolir | 2 mois |
| Certificat d'urbanisme d'information / opérationnel | 1 mois / 2 mois |
| Permis modificatif | Même délai que le permis initial |
| Transfert de permis | 2 mois |
Le délai court à compter de la date figurant sur le récépissé (dépôt en mairie, réception du courrier recommandé, ou accusé de réception électronique).
Les majorations de délai
La mairie peut majorer le délai dans les cas prévus aux articles R.423-24 à R.423-33. Elle doit le notifier au demandeur dans le mois suivant le dépôt, en indiquant le nouveau délai. Sans notification dans ce mois, le délai de droit commun s'applique, même si le projet relevait d'une majoration.
| Situation | Majoration |
|---|---|
| Abords de monument historique, site patrimonial remarquable (avis de l'ABF) | + 1 mois (DP : 2 mois ; PCMI : 3 mois) |
| Site classé, réserve naturelle, cœur de parc national | Délai porté à 2 mois pour une DP et à jusqu'à 8 mois pour certains permis selon les consultations |
| Établissement recevant du public (commission de sécurité et d'accessibilité) | Délai porté à 5 mois |
| Immeuble inscrit ou classé monument historique | Délai porté à 6 mois |
| Projet soumis à enquête publique ou à autorisation environnementale | Délais spécifiques, souvent supérieurs à 6 mois |
| Consultation d'un service (gestionnaire de voirie départementale, SDIS, Architecte des Bâtiments de France en site inscrit) | Le plus souvent + 1 mois |
Un permis de maison individuelle en abords d'une église classée prend donc 3 mois de droit, et une déclaration préalable 2 mois. Le guide de l'Architecte des Bâtiments de France détaille la procédure.
La demande de pièces complémentaires : le vrai facteur de retard
La mairie dispose d'un mois à compter du dépôt pour notifier une liste de pièces manquantes (article R.423-38). Trois conséquences :
- Le délai d'instruction ne commence à courir qu'à la réception de l'ensemble des pièces (article R.423-39). Une demande notifiée au 28e jour, des pièces fournies 3 semaines plus tard : le délai de 2 mois part à ce moment-là. Le permis annoncé à 2 mois en prend près de 4.
- Vous disposez de 3 mois pour fournir les pièces. Au-delà, la demande est réputée rejetée tacitement.
- Passé le premier mois, la mairie ne peut plus demander de pièces manquantes. Elle peut encore demander des précisions, mais celles-ci ne reportent pas le délai.
C'est le mécanisme que le prix d'un dossier n'affiche jamais : un plan de masse sans cotes ou une insertion absente coûtent un mois de calendrier et, chez certains prestataires, une facture de « complément ». Un dossier complet au premier dépôt est le seul moyen de tenir le délai du récépissé. La liste des pièces attendues figure dans le guide de la déclaration préalable et sur le Cerfa.
Calculer la date de la décision tacite
La date est indiquée sur le récépissé pour le cas de droit commun. Elle se recalcule à chaque événement.
Exemple : permis de maison individuelle, dépôt le 3 mars, hors secteur protégé.
- Décision tacite prévue le 3 mai (2 mois).
- Le 28 mars, demande de pièces complémentaires (plan de coupe manquant).
- Pièce reçue en mairie le 15 avril : le délai de 2 mois court à compter de cette date.
- Nouvelle date de décision tacite : 15 juin.
Même exemple en abords d'un monument historique, majoration notifiée le 20 mars :
- Délai porté à 3 mois à compter du 15 avril : décision tacite le 15 juillet.
Conseil pratique : conserver la preuve de la date de réception de chaque pièce (récépissé, accusé électronique, courrier recommandé). C'est elle qui fixe la date de la décision tacite en cas de désaccord.
Accord tacite ou refus tacite ?
En principe, le silence vaut accord pour un permis et non-opposition pour une déclaration (article R.424-1). Il vaut refus dans les cas de l'article R.424-2, notamment :
- projet soumis à l'avis conforme de l'ABF, lorsque celui-ci a émis un avis défavorable (permis) ;
- immeuble inscrit ou classé monument historique ;
- projet dans un site classé, une réserve naturelle ou un cœur de parc national ;
- établissement recevant du public soumis à la commission de sécurité ;
- projet soumis à une autorisation de défrichement ou à enquête publique.
Dans ces cas, l'absence de réponse ne permet pas de commencer les travaux. Il faut obtenir une décision expresse, ou contester le refus tacite.
Après un accord tacite, demandez le certificat de permis tacite ou de non-opposition (article R.424-13). La mairie doit le délivrer sur simple demande ; il est indispensable pour le prêt, le notaire et l'affichage.
Et après la décision : les délais qui restent
| Étape | Délai |
|---|---|
| Retrait possible par la mairie d'un permis illégal | 3 mois à compter de la décision (article L.424-5) |
| Recours des tiers | 2 mois à compter du premier jour d'affichage sur le terrain |
| Recours contentieux du demandeur contre un refus | 2 mois à compter de la notification |
| Validité de l'autorisation | 3 ans, prorogeable deux fois un an |
Ces délais font l'objet des guides refus de permis et validité d'un permis.
Un dossier complet dès le premier dépôt, pour tenir le délai du récépissé
Bafter, expert en urbanisme
Les 5 erreurs qui allongent le délai
1. Déposer incomplet pour « gagner du temps ». La demande de pièces fait repartir le délai de zéro.
2. Ignorer la lettre de majoration. Elle arrive dans le mois ; sans lecture, la date tacite est mal calculée.
3. Répondre partiellement à la demande de pièces. Le délai ne court qu'à réception de la dernière pièce.
4. Commencer les travaux à la date du récépissé. Elle n'est valable que si rien n'est intervenu.
5. Ne pas demander le certificat de tacite. Sans lui, banque, notaire et voisins n'ont aucune preuve de l'autorisation.
Questions fréquentes
Sources
- Code de l'urbanisme, articles R.423-23 à R.423-33 (délais et majorations), R.423-38 à R.423-41 (pièces complémentaires), R.424-1, R.424-2, R.424-13, L.424-5
- service-public.gouv.fr — Permis de construire
- service-public.gouv.fr — Déclaration préalable
