En bref
- Le Code de l'urbanisme distingue 5 destinations et 21 sous-destinations (articles R.151-27 et R.151-28). Passer de l'une à l'autre est un changement de destination.
- Sans travaux, ou avec des travaux intérieurs légers : déclaration préalable (article R.421-17 b).
- Avec modification de la structure porteuse ou de la façade : permis de construire (article R.421-14 c).
- Un changement entre sous-destinations d'une même destination (bureau en commerce, par exemple) n'est pas un changement de destination au sens de l'urbanisme, mais il peut rester soumis à déclaration s'il modifie l'aspect extérieur.
- Le PLU peut interdire certains changements dans une zone, et protéger les commerces en rez-de-chaussée.
- Le changement entraîne une mise à jour fiscale (taxe foncière, taxe d'habitation sur les résidences secondaires) et parfois une taxe d'aménagement.
Les destinations et sous-destinations
| Destination | Sous-destinations |
|---|---|
| Exploitation agricole et forestière | Exploitation agricole, exploitation forestière |
| Habitation | Logement, hébergement |
| Commerce et activités de service | Artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services avec accueil de clientèle, hôtels, autres hébergements touristiques, cinéma |
| Équipements d'intérêt collectif et services publics | Locaux des administrations, enseignement et santé, salles d'art et de spectacles, équipements sportifs, lieux de culte, autres équipements |
| Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire | Industrie, entrepôt, bureau, centre de congrès et d'exposition, cuisine dédiée à la vente en ligne |
Quelle formalité selon le projet ?
| Projet | Formalité |
|---|---|
| Garage attenant transformé en chambre, sans toucher à la structure ni à la façade | Aucune : un garage est une annexe de l'habitation, même destination. Déclaration préalable si la porte de garage est remplacée par une fenêtre (modification de façade) |
| Garage transformé en logement indépendant (studio loué) | Déclaration préalable au minimum (création d'un logement) ; permis si façade ou structure modifiée. Vérifier les règles de stationnement du PLU |
| Local commercial en rez-de-chaussée transformé en habitation | Déclaration préalable sans travaux structurels ; permis avec modification de façade (vitrine remplacée). Souvent interdit dans les linéaires commerciaux protégés par le PLU |
| Bureau transformé en logement | Déclaration préalable ou permis selon les travaux |
| Grange ou bâtiment agricole transformé en habitation en zone A ou N | Permis de construire ; possible uniquement si le PLU a identifié le bâtiment comme pouvant changer de destination (article L.151-11), avec avis de la CDPENAF ou de la CDNPS |
| Habitation transformée en gîte ou chambres d'hôtes | Pas de changement de destination pour un meublé de tourisme occasionnel ; changement vers « hébergement touristique » selon l'usage principal, et réglementation spécifique dans les communes en zone tendue |
| Habitation transformée en cabinet libéral | Changement vers « activités de services » ; déclaration préalable, plus la déclaration de changement d'usage dans les villes de plus de 200 000 habitants |
Le test permis ou déclaration aide à trancher.
Ce que le PLU contrôle
- Les destinations interdites ou soumises à conditions dans la zone (chapitre 1 du règlement) : une zone d'activités peut interdire l'habitation, une zone résidentielle interdire l'entrepôt.
- Les linéaires commerciaux protégés : le PLU peut interdire le changement de destination des commerces en rez-de-chaussée sur certaines rues (article L.151-16).
- Le stationnement : la création d'un logement impose souvent une ou deux places, impossibles à créer dans un immeuble ancien. Certaines communes permettent une participation financière de substitution.
- Les règles de l'habitation : hauteur sous plafond, surface minimale, ouvertures, prévues par le règlement sanitaire départemental (2,20 m de hauteur, 9 m² minimum pour une pièce principale).
- En zone A et N, les bâtiments doivent être identifiés au PLU pour changer de destination.
Le guide du PLU indique où lire ces règles.
Changement de destination et changement d'usage : deux régimes
Le changement de destination relève de l'urbanisme. Le changement d'usage relève du Code de la construction et de l'habitation (articles L.631-7 et suivants) : il vise la transformation d'un local d'habitation en autre chose (bureau, location touristique) dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans certaines communes tendues. Il suppose une autorisation de la mairie, parfois avec compensation. Un projet peut nécessiter les deux autorisations.
Les conséquences fiscales et pratiques
- Taxe foncière : la valeur locative est réévaluée selon la nouvelle destination ; déclaration dans les 90 jours sur impots.gouv.fr.
- Taxe d'aménagement : due si des surfaces taxables sont créées (par exemple un grenier aménagé), pas pour un simple changement de destination sans création de surface.
- Copropriété : le règlement peut interdire une destination ; l'accord de l'assemblée générale est souvent nécessaire.
- Bail et assurance : à mettre à jour.
- Diagnostics : un logement créé doit respecter les normes de décence et, pour la location, le DPE.
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Bafter, expert en urbanisme
Les 4 erreurs les plus fréquentes
1. Transformer un commerce protégé sans vérifier le linéaire. Refus certain.
2. Créer un logement sans place de stationnement. Le PLU l'exige souvent ; le dossier est refusé.
3. Aménager une grange en zone A sans vérification de son identification au PLU. Impossible à régulariser.
4. Confondre destination et usage dans une grande ville : deux autorisations distinctes.
Questions fréquentes
Sources
- Code de l'urbanisme, articles R.151-27 à R.151-29, R.421-14, R.421-17, L.151-11, L.151-16
- Code de la construction et de l'habitation, articles L.631-7 et suivants
- service-public.gouv.fr — Changement de destination
