En bref
- Prescription pénale : 6 ans à compter de l'achèvement des travaux. Au-delà, plus d'amende ni de poursuites (article 8 du Code de procédure pénale).
- Prescription administrative : 10 ans. Au-delà, la mairie ne peut plus refuser un nouveau permis au motif de l'irrégularité initiale, sauf si la construction a été réalisée sans aucun permis alors qu'un permis était requis (article L.421-9 du Code de l'urbanisme).
- Action civile en démolition : 10 ans à compter de l'achèvement, ouverte au voisin lésé (article L.480-13), et 5 ans pour les dommages-intérêts à compter de la connaissance du trouble.
- Fiscalité : la taxe foncière peut être rappelée sur les années non prescrites, la taxe d'aménagement pendant plusieurs années.
- Ce que la prescription ne fait jamais : rendre la construction régulière. Elle reste irrégulière pour la vente, l'assurance et les futurs travaux.
Voici chaque délai, son point de départ, ses exceptions, et ce qu'il convient de faire selon l'ancienneté des travaux.
Les quatre prescriptions applicables à une construction irrégulière
| Régime | Délai | Point de départ | Ce qui s'éteint | Ce qui subsiste |
|---|---|---|---|---|
| Pénal | 6 ans | Achèvement des travaux | Amende de l'article L.480-4, remise en état ordonnée par le juge pénal | Tout le reste |
| Administratif | 10 ans | Achèvement des travaux | Possibilité pour la mairie d'opposer l'irrégularité à un nouveau permis | Exceptions de l'article L.421-9 |
| Civil (démolition) | 10 ans | Achèvement des travaux | Action en démolition du voisin | Action en dommages-intérêts (5 ans) |
| Fiscal | Variable | Année d'imposition | Rappels au-delà du délai de reprise | Déclaration obligatoire à tout moment |
La prescription pénale de 6 ans
Construire sans autorisation, ou en méconnaissance de l'autorisation obtenue, est un délit (article L.480-4). Il est puni d'une amende comprise entre 1 200 € et 6 000 € par mètre carré de surface construite (ou 300 000 € dans les autres cas), et de six mois d'emprisonnement en cas de récidive. Le juge peut ordonner la mise en conformité ou la démolition sous astreinte.
Le délit se prescrit par 6 ans à compter de l'achèvement des travaux, depuis la réforme de 2017 (3 ans auparavant). Deux précisions :
- Les travaux sont « achevés » lorsque la construction est en état d'être utilisée. Une extension habitée mais dont l'enduit n'est pas fini peut être considérée comme achevée.
- Le délai est interrompu par tout acte de poursuite : procès-verbal d'infraction dressé par un agent assermenté, plainte, citation.
Passé 6 ans, plus aucune amende n'est encourue. C'est le seul effet.
La prescription administrative de 10 ans
L'article L.421-9 pose une règle protectrice : lorsqu'une construction est achevée depuis plus de 10 ans, l'administration ne peut plus refuser un permis ou s'opposer à une déclaration préalable portant sur cette construction au motif qu'elle a été édifiée irrégulièrement. L'existant est réputé acquis, et l'on peut demander une extension, une surélévation ou un changement de destination sans avoir à régulariser l'origine.
Les exceptions qui bloquent la prescription
La règle ne s'applique pas dans les cas suivants :
- La construction expose ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures graves (par sa situation, ses dimensions ou son implantation).
- Une action en démolition a été engagée dans les conditions de l'article L.480-13.
- La construction est située dans un parc national, sur le domaine public, ou sur un site classé.
- La construction a été réalisée sans permis de construire alors qu'un permis était requis.
- Les travaux ont été réalisés en méconnaissance des prescriptions d'un permis, pour la partie concernée, dans certains cas de fraude.
La quatrième exception est celle qui piège. Une extension de 50 m² réalisée sans aucune demande n'est jamais couverte par les 10 ans. Une extension de 15 m² réalisée sans déclaration préalable, en revanche, l'est : l'exception vise le permis, pas la déclaration.
| Travaux réalisés | Formalité qui était requise | Couverts par la prescription de 10 ans ? |
|---|---|---|
| Abri de 15 m², piscine de 30 m², fenêtre de toit, sans déclaration | Déclaration préalable | Oui |
| Extension de 30 m² en zone U, sans déclaration | Déclaration préalable | Oui |
| Extension de 60 m², garage de 40 m², maison, sans aucune demande | Permis de construire | Non, jamais |
| Extension de 60 m² avec un permis, mais réalisée 20 m² plus grande | Permis de construire (méconnaissance) | Oui pour l'écart, sauf fraude |
L'action civile du voisin
Indépendamment de la mairie, un voisin qui subit un préjudice peut agir devant le juge civil.
- Action en démolition (article L.480-13) : elle suppose que le permis ait été annulé par le juge administratif pour excès de pouvoir, et que la construction se situe dans une zone protégée ou à risque listée par l'article (espaces remarquables du littoral, cœurs de parc national, sites classés, zones rouges de PPR, abords de monuments historiques, etc.). Délai : 2 ans après la décision d'annulation définitive, et l'action doit être introduite dans les 10 ans de l'achèvement.
- Action en dommages-intérêts : elle se prescrit par 5 ans à compter du jour où le voisin a connu le dommage (article 2224 du Code civil).
- Trouble anormal de voisinage et violation des règles du Code civil (vues, distances de plantation, mitoyenneté) : ces actions suivent leurs propres délais, souvent 30 ans pour les servitudes. Une fenêtre créée à 1 m de la limite, sans servitude de vue acquise, peut être contestée pendant trente ans quelle que soit la prescription d'urbanisme.
Ce que la prescription ne couvre jamais
La prescription éteint des actions. Elle ne transforme pas une construction irrégulière en construction régulière. Trois conséquences persistent sans limite de durée.
- La vente. Le notaire relève l'écart entre le bien et les autorisations. L'acheteur en est informé. La décote ou la condition suspensive de régularisation restent la norme, même après 20 ans.
- L'assurance. En cas de sinistre affectant une partie non autorisée, l'assureur peut opposer la fausse déclaration du risque et réduire ou refuser l'indemnisation.
- La fiscalité. La construction doit être déclarée au service des impôts fonciers à tout moment. Le rappel de taxe foncière porte sur les années non prescrites, et la découverte déclenche souvent un signalement au service urbanisme.
Que faire selon l'ancienneté des travaux ?
| Ancienneté | Situation | Action recommandée |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | Risque pénal, administratif et civil ouverts | Régulariser sans attendre : le dépôt spontané écarte en pratique les poursuites |
| 6 à 10 ans | Risque pénal éteint, mairie et voisins peuvent encore agir | Régulariser, surtout avant une vente ou un nouveau projet |
| Plus de 10 ans, travaux relevant de la déclaration préalable | Existant acquis pour l'urbanisme | Régulariser reste utile pour la vente et l'assurance ; déclarer aux impôts |
| Plus de 10 ans, travaux relevant du permis, réalisés sans aucune demande | Irrégularité perpétuelle | Régulariser par un permis si le PLU actuel le permet ; sinon, informer l'acheteur en cas de vente |
Le guide régulariser des travaux non déclarés détaille la procédure et les cas où elle aboutit.
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Comment prouver la date d'achèvement ?
Tous les délais courent à compter de l'achèvement. La charge de la preuve pèse sur le propriétaire qui invoque la prescription. Les preuves admises :
- déclaration d'achèvement (DAACT) ou déclaration fiscale (H1, IL) datée ;
- factures d'entreprises, de matériaux, de raccordement ;
- photographies aériennes datées (le site remonterletemps.ign.fr propose les campagnes IGN par année) ;
- actes notariés mentionnant la construction ;
- attestations de témoins, contrats d'assurance.
Sans preuve, la construction est réputée récente.
Les 5 idées fausses sur la prescription
1. « Au bout de 10 ans, tout est régularisé. » Rien n'est régularisé. L'irrégularité est seulement inopposable à un nouveau permis, et pas toujours.
2. « Sans permis, c'est prescrit comme le reste. » Une construction soumise à permis et réalisée sans aucune demande n'est jamais couverte.
3. « Passé 6 ans, la mairie ne peut plus rien faire. » Elle ne peut plus poursuivre pénalement. Elle peut refuser tout nouveau permis pendant 10 ans, et transmettre aux impôts.
4. « Le voisin a deux mois pour contester. » Deux mois pour contester une autorisation affichée. Trente ans pour une fenêtre qui viole les distances de vue du Code civil.
5. « Le notaire n'en saura rien. » Il compare le bien aux autorisations et aux photos aériennes. La dissimulation à l'acheteur expose à une action pour dol.
Questions fréquentes
Sources
- Code de l'urbanisme, articles L.421-9, L.480-4, L.480-13, L.481-1
- Code de procédure pénale, article 8
- Code civil, articles 2224, 2227
- Loi n° 2017-242 du 27 février 2017 portant réforme de la prescription en matière pénale
- service-public.gouv.fr — Infractions aux règles d'urbanisme
- remonterletemps.ign.fr
