En bref
- Régulariser consiste à déposer la même demande que pour un projet neuf (déclaration préalable ou permis), en indiquant que les travaux sont réalisés.
- La mairie instruit selon les règles du PLU en vigueur au jour de sa décision, pas celles de l'époque des travaux.
- Si la construction est conforme au PLU actuel, la régularisation est accordée. Si elle ne l'est pas, il faut la modifier, ou elle reste irrégulière.
- Régulariser spontanément écarte en pratique les poursuites pénales, qui se prescrivent par 6 ans.
- Une construction irrégulière bloque ou dévalue une vente, et l'assurance peut refuser d'indemniser un sinistre.
- Coût : celui du dossier et de la taxe d'aménagement due sur les surfaces créées.
Voici les cas régularisables, la procédure, les situations sans issue et les délais de prescription.
Qu'est-ce qu'une régularisation en urbanisme ?
Le Code de l'urbanisme ne prévoit pas de procédure spécifique. Régulariser, c'est demander l'autorisation qui aurait dû l'être avant les travaux. La demande porte sur la construction telle qu'elle existe. La mairie l'instruit comme une demande normale et vérifie sa conformité aux règles applicables.
| Travaux réalisés | Demande de régularisation à déposer |
|---|---|
| Extension, abri, piscine, modification de façade relevant de la déclaration préalable | Déclaration préalable (Cerfa 16702) |
| Extension de plus de 40 m² (ou 20 m² hors zone U), construction nouvelle de plus de 20 m², maison | Permis de construire (Cerfa 13406) |
| Changement de destination avec travaux sur la structure ou la façade | Permis de construire |
| Travaux réalisés en écart avec un permis obtenu | Permis modificatif si le permis est encore valide et les travaux non achevés, sinon nouveau permis |
Le principe a été posé par le Conseil d'État : le propriétaire d'une construction irrégulière qui veut réaliser de nouveaux travaux doit déposer une demande portant sur l'ensemble des éléments non conformes (arrêt Thalamy, 1986). Autrement dit, on ne peut pas obtenir un permis pour une nouvelle extension en laissant l'ancienne dans l'ombre.
Ma construction est-elle régularisable ?
C'est la question à trancher avant de déposer. La mairie applique le PLU en vigueur à la date de sa décision. Une véranda construite en 2012 sera jugée selon le règlement de 2026.
| Situation | Issue probable |
|---|---|
| Construction conforme au PLU actuel (reculs, hauteur, emprise, aspect) | Régularisation accordée |
| Construction non conforme sur un point corrigeable (couleur, matériau de toiture, clôture) | Régularisation accordée après modification, ou avec prescriptions |
| Construction non conforme sur un point structurel (recul insuffisant, hauteur dépassée, emprise au sol excédée) | Régularisation refusée en l'état ; démolition partielle ou maintien en irrégularité |
| Construction en zone A ou N sans lien avec une exception du règlement | Régularisation refusée |
| Construction en zone rouge d'un PPR | Régularisation impossible |
Le PLU peut prévoir des règles plus souples pour les constructions existantes : c'est fréquent pour les extensions « dans le prolongement » d'un bâtiment déjà non conforme. Cette lecture fine du règlement décide de l'issue dans la moitié des dossiers. Elle précède le dépôt.
Une construction à régulariser ? Nous vérifions d'abord si elle est régularisable, puis montons le dossier
Bafter, expert en urbanisme
La procédure de régularisation, étape par étape
1. Réunir les preuves de l'existant
Plans de l'époque, factures, photographies datées, anciennes déclarations fiscales. Ces documents servent à dater les travaux, ce qui compte pour les prescriptions, et à distinguer l'existant régulier de l'irrégulier.
2. Vérifier le PLU actuel
Zone, reculs, hauteur, emprise au sol, aspect, dispositions pour l'existant. Le guide du PLU indique où lire chaque règle.
3. Constituer le dossier
Les pièces sont les mêmes que pour un projet neuf : plan de situation, plan de masse coté, plans de façades, insertion, photographies. Une différence : les plans représentent l'état « avant travaux » (tel qu'il aurait dû être) et l'état « après » (l'existant). Le Cerfa comporte une rubrique pour indiquer que les travaux sont déjà réalisés. Il est recommandé de joindre une note explicative exposant la situation de bonne foi.
4. Déposer et attendre l'instruction
Délai d'un mois pour une déclaration préalable, deux mois pour un permis de maison individuelle, trois mois dans les autres cas. Les règles habituelles de déclaration préalable et de permis s'appliquent : pièces complémentaires, décision tacite, affichage.
5. Afficher et déclarer aux impôts
Une fois la régularisation obtenue, le panneau réglementaire est affiché deux mois, puis la DAACT est déposée. La déclaration sur impots.gouv.fr (« Gérer mes biens immobiliers ») met à jour la valeur locative. La taxe d'aménagement est due sur les surfaces créées, avec intérêts de retard si l'administration l'avait déjà réclamée.
Que risque-t-on à ne pas régulariser ?
| Risque | Fondement | Prescription |
|---|---|---|
| Amende pénale de 1 200 € à 6 000 € par m², emprisonnement en cas de récidive | Article L.480-4 du Code de l'urbanisme | 6 ans à compter de l'achèvement des travaux |
| Mise en demeure du maire de régulariser ou de remettre en état, avec astreinte jusqu'à 500 € par jour (plafond 25 000 €) | Article L.481-1 | Tant que l'infraction n'est pas prescrite pénalement |
| Action en démolition à la demande d'un voisin ou de la commune | Article L.480-13 | 10 ans à compter de l'achèvement, si la construction est dans une zone protégée ou à risque listée |
| Refus d'un futur permis sur la maison | Jurisprudence <em>Thalamy</em>, article L.421-9 | Régularisation exigée pendant 10 ans ; au-delà, l'existant est réputé acquis sauf construction réalisée sans aucun permis |
| Rappel de taxe d'aménagement et de taxe foncière avec intérêts | Code général des impôts | Plusieurs années selon la taxe |
| Blocage ou décote à la vente | Obligation d'information de l'acheteur | Aucune : le problème resurgit à chaque vente |
| Refus de garantie de l'assureur en cas de sinistre | Contrat d'assurance | Aucune |
Le guide sur la prescription des constructions sans permis détaille chaque délai. Deux points à retenir : la prescription pénale de 6 ans ne fait pas disparaître l'irrégularité, et une construction faite sans aucun permis alors qu'il en fallait un n'est jamais couverte par la prescription administrative de 10 ans (article L.421-9).
Régulariser avant une vente
C'est le moment où la question surgit le plus souvent. Le notaire compare le bien vendu aux autorisations obtenues. Un écart est mentionné dans l'acte, et l'acheteur peut exiger une régularisation préalable, une baisse de prix ou une garantie.
Trois options :
- Régulariser avant de signer : un à trois mois, la solution la plus propre.
- Vendre avec une condition suspensive d'obtention de la régularisation par le vendeur.
- Vendre en l'état, avec information de l'acheteur qui reprend le risque, en général contre une décote de 5 à 15 % de la valeur des surfaces concernées.
Une extension de 30 m² non déclarée sur une maison à 350 000 € peut représenter 20 000 € de négociation. Le dossier de régularisation coûte une fraction de ce montant.
Les 6 erreurs des propriétaires en régularisation
1. Déposer sans vérifier le PLU actuel. Un refus de régularisation officialise l'irrégularité et déclenche parfois la mise en demeure.
2. Régulariser une partie et cacher le reste. La mairie compare avec les photos aériennes. Un dossier partiel est refusé et signale le reste.
3. Attendre la prescription pénale en croyant être tranquille. Les 6 ans écartent l'amende, pas la mise en demeure, le blocage à la vente ni le refus de futurs permis.
4. Confondre régularisation et permis modificatif. Le modificatif suppose un permis initial encore valide et des travaux non achevés.
5. Oublier la taxe d'aménagement. Elle est due sur les surfaces régularisées, parfois majorée.
6. Se présenter en mairie sans dossier. Une visite informelle peut déclencher un contrôle. Le dossier complet et la note de bonne foi cadrent l'échange.
Questions fréquentes
Sources
- Code de l'urbanisme, articles L.421-9, L.480-4, L.480-13, L.481-1 à L.481-3
- Conseil d'État, 9 juillet 1986, Thalamy, n° 51172 ; 13 décembre 2013, n° 349081 ; 16 mars 2015, n° 369553
- Code de procédure pénale, article 8 (prescription des délits)
- service-public.gouv.fr — Infractions aux règles d'urbanisme
- impots.gouv.fr — service « Gérer mes biens immobiliers »
