En bref
- Vue droite (face au voisin) : 1,90 m minimum entre le parement extérieur du mur et la limite (article 678 du Code civil).
- Vue oblique (de côté) : 0,60 m minimum (article 679).
- Les jours de souffrance (verre fixe et translucide, à 2,60 m du plancher au rez-de-chaussée, 1,90 m aux étages) sont autorisés à toute distance sur un mur non mitoyen (articles 676 et 677).
- Balcons, terrasses surélevées et escaliers extérieurs sont des vues.
- Le voisin peut faire supprimer une vue irrégulière pendant 30 ans. Passé ce délai, une servitude de vue est acquise par prescription.
- Le permis de construire ne protège pas : l'urbanisme et le Code civil sont deux régimes indépendants.
Voici les distances, la façon de les mesurer, les exceptions et les solutions quand le projet ne rentre pas.
Vue, jour, servitude : de quoi parle-t-on ?
| Notion | Définition | Régime |
|---|---|---|
| Vue | Ouverture qui permet de regarder chez le voisin : fenêtre ouvrante, porte-fenêtre, baie, balcon, terrasse, lucarne | Soumise aux distances des articles 678 et 679 |
| Jour (ou jour de souffrance) | Ouverture qui laisse passer la lumière sans permettre de regarder : verre dormant, translucide, non ouvrant, à hauteur réglementaire | Autorisé à toute distance, sur un mur non mitoyen |
| Servitude de vue | Droit acquis de conserver une vue à une distance inférieure au minimum légal, par titre (accord écrit) ou par prescription de 30 ans | Grève le fonds voisin, qui ne peut plus construire à moins de 1,90 m de la vue |
Les distances légales des vues
La vue droite : 1,90 m
Une vue droite est une ouverture parallèle à la limite, qui permet de regarder chez le voisin sans se pencher. La distance minimale est de 1,90 m (article 678), mesurée depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture est pratiquée (ou depuis la ligne extérieure du balcon ou de la terrasse) jusqu'à la limite séparative.
La vue oblique : 0,60 m
Une vue oblique est une ouverture perpendiculaire à la limite, qui n'offre une vue sur le voisin qu'en se penchant ou en tournant la tête. La distance minimale est de 0,60 m (article 679), mesurée depuis l'angle de l'ouverture le plus proche de la limite.
| Élément | Type de vue | Distance minimale à la limite |
|---|---|---|
| Fenêtre ouvrante face au voisin | Droite | 1,90 m |
| Fenêtre ouvrante sur le pignon, perpendiculaire à la limite | Oblique | 0,60 m |
| Balcon ou terrasse surélevée face au voisin | Droite | 1,90 m depuis le bord extérieur |
| Terrasse de plain-pied | Pas une vue, sauf si surélevée de manière à dominer le fonds voisin | Aucune (le PLU peut imposer un recul) |
| Fenêtre de toit face au voisin | Droite si elle permet de regarder chez lui | 1,90 m |
| Fenêtre en verre dormant translucide à 2,60 m du plancher | Jour | Aucune |
Comment mesurer
La jurisprudence est constante : la distance se mesure perpendiculairement, depuis le parement extérieur du mur (pas depuis le vitrage), jusqu'à la limite de propriété. Un mur de 30 cm d'épaisseur, une fenêtre posée au nu intérieur : c'est bien le nu extérieur qui compte. En cas de clôture mitoyenne, la limite passe au milieu du mur.
Les exceptions : quand les distances ne s'appliquent pas
- Fonds séparés par une voie publique. Une fenêtre donnant sur la rue, même si le voisin est en face, n'est pas soumise aux distances (article 680).
- Vue sur un mur aveugle ou un toit du voisin, sans possibilité de regarder chez lui : la jurisprudence admet que l'ouverture n'est pas une vue au sens du Code.
- Servitude de vue acquise par titre. Un accord écrit du voisin, établi par acte notarié et publié, autorise la vue à moins de 1,90 m et s'impose aux acquéreurs successifs.
- Servitude acquise par prescription trentenaire. Une vue irrégulière existant depuis plus de 30 ans, de manière continue et apparente, est définitivement acquise (article 690).
- Copropriété. Entre lots d'une même copropriété, les distances de vue ne s'appliquent pas de la même manière ; le règlement de copropriété prime.
- Fonds appartenant au même propriétaire. Aucune servitude n'existe entre deux parcelles du même propriétaire. Elle peut naître à la division, par destination du père de famille.
Les jours de souffrance : la solution pour éclairer sans voir
Lorsque la distance de 1,90 m ne peut pas être respectée, le Code civil permet de créer un jour de souffrance (articles 676 et 677), sous trois conditions cumulatives :
- verre dormant : le châssis est fixe, il ne s'ouvre pas ;
- verre translucide (verre dépoli, briques de verre, pavés de verre) : il laisse passer la lumière, pas le regard ;
- hauteur d'allège : 2,60 m au-dessus du plancher au rez-de-chaussée, 1,90 m aux étages supérieurs.
Un jour de souffrance ne peut être créé que dans un mur privatif, pas dans un mur mitoyen sans l'accord du voisin (article 675). Il ne crée aucun droit : le voisin peut construire contre le mur et l'obstruer.
Une variante fréquente pour les extensions en limite : la fenêtre de toit à verre dépoli, ou le lanterneau, qui apportent la lumière zénithale sans vue latérale.
Terrasses, balcons, escaliers : les vues oubliées
Le contentieux des vues porte moins sur les fenêtres que sur les aménagements extérieurs.
- Terrasse surélevée : dès qu'elle domine le fonds voisin et permet de le regarder, elle constitue une vue droite. Le seuil n'est pas fixé par la loi ; la jurisprudence retient en général qu'une terrasse à plus de 0,60 m environ du sol naturel, au niveau d'un plancher d'habitation, est une vue. Une terrasse de plain-pied n'en est pas une.
- Balcon : toujours une vue droite. La distance se mesure depuis le bord extérieur du garde-corps.
- Escalier extérieur, coursive, toit-terrasse accessible : vues.
- Piscine : non, sauf plage surélevée.
Un pare-vue fixe et opaque (brise-vue, panneau, claustra plein) d'une hauteur suffisante peut faire disparaître la vue au sens du Code et régulariser un balcon ou une terrasse trop proches. Le PLU peut encadrer la hauteur de ces dispositifs.
Que peut faire le voisin, et pendant combien de temps ?
Une vue irrégulière expose à une action en suppression devant le tribunal judiciaire. Le voisin n'a pas à prouver un préjudice : la seule violation de la distance suffit. Le juge ordonne la suppression ou la transformation de l'ouverture en jour de souffrance, sous astreinte, et peut accorder des dommages-intérêts.
Le délai pour agir est celui de la prescription acquisitive : 30 ans. Au-delà, la vue devient une servitude acquise, et c'est le voisin qui ne peut plus construire à moins de 1,90 m de votre fenêtre.
À l'inverse, le voisin peut aussi choisir de construire en limite et de boucher votre vue irrégulière, sans indemnité.
Vue et permis de construire : deux régimes indépendants
Le service instructeur vérifie le PLU : implantation, hauteur, aspect. Il ne vérifie pas les articles 678 et 679, et il n'a pas à le faire. Le permis est accordé « sous réserve du droit des tiers », mention qui figure sur chaque arrêté.
Conséquences :
- un permis accordé ne régularise jamais une vue irrégulière ;
- un voisin ne peut pas obtenir l'annulation du permis pour violation des distances de vue, mais il peut obtenir la suppression de la fenêtre au civil ;
- la conformité aux vues doit être vérifiée au stade du plan, avant le dépôt, en reportant sur le plan de masse chaque ouverture et sa distance à la limite bornée.
Le guide construire en limite de propriété reprend l'ensemble des règles d'implantation à combiner.
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Bafter, expert en urbanisme
Les 5 erreurs qui finissent au tribunal
1. Croire que le permis suffit. Il ne couvre pas le Code civil.
2. Mesurer depuis le vitrage. La distance se prend au parement extérieur du mur, ce qui retire l'épaisseur du mur.
3. Oublier la terrasse. Une terrasse sur garage ou un toit-terrasse accessible est une vue droite.
4. Poser une fenêtre ouvrante « pour aérer » dans un mur en limite. Un jour de souffrance ne s'ouvre pas ; un châssis oscillo-battant est une vue.
5. Se fonder sur un accord verbal. Une servitude de vue conventionnelle se constitue par acte notarié publié. L'accord verbal disparaît avec le voisin.
Questions fréquentes
Sources
- Code civil, articles 675 à 680 (jours et vues), 690 (prescription des servitudes), 2272
- Cour de cassation, 3e chambre civile, jurisprudence constante sur le mode de mesure et la notion de vue (notamment Civ. 3e, 4 juillet 2001 ; Civ. 3e, 5 mars 2020)
- service-public.gouv.fr — Servitude de vue
