En bref
- Une caravane ou une tiny house sur roues conservant ses moyens de mobilité, installée moins de 3 mois par an sur un terrain, est dispensée de formalité, sauf secteur protégé (article R.421-5 du Code de l'urbanisme).
- Au-delà de 3 mois, elle relève d'une déclaration préalable (R.421-23 d), et l'habitation permanente n'est possible que dans les zones que le PLU autorise (« pastilles », STECAL, zones U).
- Un mobil-home (résidence mobile de loisirs) ne peut être installé qu'en camping, parc résidentiel de loisirs ou village de vacances (R.111-41), jamais sur un terrain privé isolé, sauf usage temporaire comme caravane.
- Une tiny house sur plots ou sans roues est une construction : abri de jardin au-dessus de 5 m², habitation si elle est habitée, avec les seuils de DP et de permis, et interdite en zone A ou N.
- Les résidences démontables constituant l'habitat permanent (yourtes, tiny houses, cabanes) relèvent d'un régime propre : DP jusqu'à 40 m², permis au-delà, et uniquement dans les secteurs délimités par le PLU (L.151-13, R.111-51).
- Un terrain accueillant plusieurs résidences démontables ou caravanes à l'année est un terrain aménagé soumis à permis d'aménager.
Quel régime pour quel objet ?
| Objet | Qualification | Installation < 3 mois / an | Installation > 3 mois | Habitation permanente |
|---|---|---|---|---|
| Caravane immatriculée, tiny house sur remorque avec roues et attelage | Caravane | Libre hors secteur protégé | Déclaration préalable | Seulement dans les zones du PLU qui l'admettent ; interdit en zone A, N, et souvent U |
| Mobil-home | Résidence mobile de loisirs | Assimilé à une caravane si mobile | Interdit hors camping et PRL | Interdit hors terrains dédiés |
| Tiny house sur plots, cabane, yourte non démontable | Construction | Selon les seuils : aucune formalité ≤ 5 m², DP 5-20 m², permis au-delà | Idem | Habitation : règles du PLU, réseaux, décence ; impossible en A et N |
| Yourte, tiny house démontable, habitat léger déclaré comme habitat permanent | Résidence démontable | DP jusqu'à 40 m², permis au-delà, avec attestation sur les réseaux et l'assainissement | Idem | Seulement dans les secteurs délimités par le PLU (pastilles L.151-13) |
La règle des 3 mois
Une caravane, ou une tiny house conservant en permanence ses moyens de mobilité (roues, attelage), peut stationner sur un terrain privé sans formalité tant que la durée n'excède pas 3 mois par an, consécutifs ou non, hors secteur protégé et sauf interdiction du PLU ou d'un arrêté municipal. Au-delà, une déclaration préalable est due, et la mairie peut s'y opposer. Le stationnement à l'année d'une caravane habitée sur un terrain qui n'est pas destiné à cet usage constitue une infraction.
Le mobil-home
La résidence mobile de loisirs est définie par l'article R.111-41 : un véhicule terrestre habitable destiné à une occupation temporaire ou saisonnière, qui conserve ses moyens de mobilité mais n'est pas autorisé à circuler. Elle ne peut être installée que dans un camping, un parc résidentiel de loisirs ou un village de vacances. Sur un terrain privé, même constructible, elle est interdite, sauf si elle est utilisée comme caravane pour moins de 3 mois. Un mobil-home posé à demeure sur un jardin est régulièrement mis en demeure d'être enlevé.
L'habitat permanent : les pastilles du PLU
La loi ALUR (2014) a créé un statut pour l'habitat léger permanent. Les résidences démontables (tiny houses, yourtes, cabanes) constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs peuvent être installées dans des secteurs délimités par le PLU (pastilles en zone U ou STECAL en zone A et N) avec :
- une déclaration préalable jusqu'à 40 m² de surface de plancher, un permis au-delà ;
- une attestation du demandeur sur le respect des règles d'hygiène et de sécurité et sur les conditions d'alimentation en eau, électricité et assainissement (R.421-9 et R.431-16) ;
- les règles de la zone (implantation, aspect).
Sans pastille au PLU, aucun habitat permanent léger n'est possible en zone A ou N, et en zone U il suit le régime des constructions.
Le terrain non constructible : la question la plus posée
Un terrain en zone A ou N n'accueille ni tiny house à demeure, ni mobil-home, ni caravane à l'année, sauf pastille ou STECAL prévus par le PLU. La seule tolérance est le stationnement de moins de 3 mois d'une caravane mobile. Les projets d'« habitat léger sur terrain agricole » se terminent par une mise en demeure, une astreinte et l'enlèvement. Le guide construire sur un terrain agricole détaille ce point.
Réseaux, fiscalité, assurance
- Réseaux : une tiny house habitée doit disposer d'eau, d'électricité et d'un assainissement conforme (autonome avec accord du SPANC, ou raccordé).
- Taxe d'aménagement : due sur une construction close de plus de 1,80 m ; les résidences mobiles de loisirs et caravanes n'y sont pas soumises, mais une tiny house sur plots l'est.
- Taxe foncière : due pour une construction fixée au sol.
- Assurance : une tiny house sur roues s'assure comme une caravane ; sur plots, comme un bâtiment.
Les 4 erreurs les plus fréquentes
1. Acheter un terrain non constructible pour y vivre en tiny house. Interdit hors pastille du PLU.
2. Poser un mobil-home dans son jardin. Interdit hors camping et PRL.
3. Retirer les roues « pour la stabilité ». La tiny house devient une construction soumise aux seuils.
4. Dépasser 3 mois sans déclaration. Infraction, avec astreinte possible.
Questions fréquentes
Sources
- Code de l'urbanisme, articles R.111-41 à R.111-51, R.421-5, R.421-9, R.421-23, L.151-13, R.431-16
- Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR), article 132
- service-public.gouv.fr — Installation d'une caravane ou d'un mobil-home
