En bref
- Pénal : amende de 1 200 € à 6 000 € par m² de surface construite, ou 300 000 € dans les autres cas, et 6 mois d'emprisonnement en cas de récidive (article L.480-4 du Code de l'urbanisme). Le juge peut ordonner la démolition ou la mise en conformité sous astreinte.
- Administratif : le maire peut prendre un arrêté interruptif de travaux (L.480-2) et une mise en demeure avec astreinte jusqu'à 500 € par jour, plafonnée à 25 000 € (L.481-1 à L.481-3), sans juge.
- Civil : un voisin peut demander des dommages-intérêts et, dans les cas de l'article L.480-13, la démolition.
- Fiscal : rappel de taxe d'aménagement et de taxe foncière avec intérêts.
- Prescription pénale : 6 ans ; les autres conséquences durent bien plus longtemps.
Les infractions concernées
| Infraction | Exemple |
|---|---|
| Construction sans autorisation | Extension, abri, piscine, garage sans DP ni permis |
| Travaux non conformes à l'autorisation | Extension de 45 m² pour 30 m² autorisés, fenêtre non prévue |
| Travaux malgré un refus, une opposition ou un sursis | Chantier lancé après un refus |
| Travaux commencés avant la décision | Fondations coulées avec le seul récépissé |
| Non-respect des prescriptions du PLU pour des travaux dispensés de formalité | Abri de 4 m² à 1 m de la limite dans une zone imposant 3 m |
| Absence d'affichage, de DOC, de DAACT | Contraventions moins lourdes |
La procédure pénale
- Un procès-verbal est dressé par un agent assermenté (police municipale, agent de la commune, officier de police judiciaire), à l'initiative du maire ou sur plainte d'un voisin (article L.480-1).
- Le PV est transmis au procureur de la République, qui décide des poursuites. Une part importante des dossiers se règle par régularisation ou par une transaction.
- Le tribunal correctionnel prononce l'amende et peut ordonner, sous astreinte, la mise en conformité, la démolition ou la réaffectation du sol (article L.480-5).
- Le délai de prescription est de 6 ans à compter de l'achèvement des travaux.
L'amende de l'article L.480-4 est calculée par mètre carré de surface construite : pour une extension de 30 m², la fourchette théorique va de 36 000 € à 180 000 €. Les montants prononcés sont en pratique bien inférieurs pour un particulier de bonne foi, mais le juge module en fonction de la gravité et de l'attitude (régularisation entreprise ou non).
La procédure administrative : l'astreinte du maire
Depuis la loi ELAN (2018), le maire dispose d'une police administrative propre :
| Mesure | Fondement | Contenu |
|---|---|---|
| Arrêté interruptif de travaux | L.480-2 | Ordre d'arrêter le chantier, exécutoire immédiatement, après PV ; la poursuite des travaux est un délit distinct |
| Mise en demeure | L.481-1 | Injonction de régulariser (déposer une demande) ou de mettre en conformité (travaux, démolition), dans un délai de 1 mois à 1 an |
| Astreinte | L.481-2 | Jusqu'à 500 € par jour de retard, plafond 25 000 €, recouvrée par la commune |
| Consignation | L.481-3 | Obligation de consigner une somme correspondant aux travaux à réaliser |
| Exécution d'office | L.481-3 | Travaux réalisés par la commune aux frais du propriétaire, après consignation |
Ces mesures ne supposent ni jugement ni attente du procureur. Elles sont contestables devant le tribunal administratif dans les 2 mois.
Les sanctions civiles
- Démolition à la demande d'un voisin (L.480-13) : uniquement si le permis a été annulé par le juge administratif et si la construction est dans une zone protégée ou à risque listée par l'article, dans les 2 ans de l'annulation et les 10 ans de l'achèvement.
- Dommages-intérêts pour le préjudice subi (perte de vue, d'ensoleillement), dans les 5 ans de la connaissance du dommage.
- Violation du Code civil (vues, distances, empiétement) : démolition ou suppression sans condition de préjudice, pendant 30 ans.
Les conséquences hors sanction
- Blocage à la vente et décote.
- Refus d'indemnisation par l'assureur pour la partie irrégulière.
- Refus de tout nouveau permis sur la maison tant que l'irrégularité subsiste (jurisprudence Thalamy), pendant 10 ans.
- Rappel fiscal : taxe d'aménagement et taxe foncière.
Comment éviter, ou limiter, les sanctions
- Régulariser spontanément dès que possible : le dépôt d'une demande a posteriori est presque toujours pris en compte par le procureur et le juge, et il interrompt la logique de la mise en demeure.
- Vérifier la conformité au PLU actuel avant de déposer.
- Répondre à la mise en demeure dans le délai : l'astreinte court à son expiration.
- Ne jamais poursuivre les travaux après un arrêté interruptif.
Le guide régulariser des travaux non déclarés détaille la procédure, et celui sur la prescription les délais.
Un PV, une mise en demeure ? Analyse de la situation et dossier de régularisation dans les délais
Bafter, expert en urbanisme
Les 4 erreurs les plus fréquentes
1. Continuer le chantier après l'arrêté interruptif. Délit distinct, garde à vue possible.
2. Ignorer la mise en demeure. L'astreinte de 500 € par jour court à l'expiration du délai.
3. Compter sur la prescription de 6 ans. Elle n'éteint que l'amende.
4. Régulariser partiellement. La comparaison avec les photos aériennes révèle le reste.
Questions fréquentes
Sources
- Code de l'urbanisme, articles L.480-1 à L.480-13, L.481-1 à L.481-3
- Code de procédure pénale, article 8
- service-public.gouv.fr — Infractions aux règles d'urbanisme
