En bref
- Un mur séparatif est présumé mitoyen s'il sépare deux bâtiments, deux cours ou deux jardins, sauf titre ou marque contraire (article 653 du Code civil).
- Les marques de non-mitoyenneté : sommet en pente d'un seul côté, chaperon ou corbeaux d'un seul côté (article 654).
- Chaque copropriétaire peut construire contre le mur, y appuyer des poutres, le surélever à ses frais (articles 657 à 660).
- L'entretien et la reconstruction sont partagés, sauf abandon de la mitoyenneté (articles 655 et 656).
- Le voisin peut acquérir la mitoyenneté d'un mur privatif en payant la moitié de sa valeur (article 661).
- Côté urbanisme, un mur de plus de 2 m ou une clôture en secteur soumis relève d'une déclaration préalable ; le PLU fixe la hauteur maximale.
Voici comment déterminer la mitoyenneté, ce que chaque voisin peut faire sans l'accord de l'autre, et les autorisations d'urbanisme applicables.
Comment savoir si un mur est mitoyen ?
La mitoyenneté est une copropriété du mur, chacun des voisins en possédant la moitié indivise.
La présomption légale
Tout mur servant de séparation entre deux bâtiments jusqu'à l'héberge (le point où les deux bâtiments cessent d'être contigus), entre deux cours et jardins, ou entre deux enclos dans les champs, est présumé mitoyen (article 653).
Les preuves contraires
| Élément | Ce qu'il indique |
|---|---|
| Titre de propriété ou acte notarié mentionnant le mur | Prime sur tout : mitoyen, privatif à l'un ou à l'autre |
| Sommet du mur en pente d'un seul côté | Le mur appartient à celui vers lequel l'eau s'écoule (article 654) |
| Chaperon, filets ou corbeaux d'un seul côté | Le mur appartient au propriétaire de ce côté |
| Prescription trentenaire | Un voisin qui s'est comporté en propriétaire exclusif pendant 30 ans peut avoir acquis le mur |
| Mur implanté entièrement sur une parcelle, selon bornage | Indice fort de propriété privative, pas une preuve absolue |
En cas de désaccord, le bornage par un géomètre-expert puis, à défaut d'accord, le tribunal judiciaire tranchent.
Que peut-on faire sur un mur mitoyen sans l'accord du voisin ?
Construire contre le mur et y appuyer des poutres
Chaque copropriétaire peut bâtir contre le mur mitoyen et y faire placer des poutres ou solives dans toute son épaisseur, à 54 mm près (deux pouces) de l'autre côté, sans préjudice du droit du voisin de les faire réduire s'il veut lui-même y appuyer une construction (article 657). Il peut aussi y adosser un appentis, une cheminée, un placard, à condition de ne pas nuire à la solidité.
Une extension de maison adossée à un mur mitoyen est donc possible sans accord, sous deux réserves : l'autorisation d'urbanisme du projet lui-même, et l'absence d'ouverture dans le mur (voir plus bas).
Surélever le mur
Le copropriétaire peut exhausser le mur mitoyen à ses frais exclusifs (article 658). Il supporte le coût de la surélévation, l'entretien de la partie surélevée, et une indemnité pour la charge supplémentaire imposée à la partie mitoyenne. Si le mur n'est pas en état de supporter l'exhaussement, il doit le reconstruire en entier à ses frais, et l'excédent d'épaisseur se prend de son côté (article 659).
La partie surélevée lui appartient seule. Le voisin peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de sa valeur (article 660).
Percer une ouverture : jamais sans accord
Aucun copropriétaire ne peut pratiquer dans un mur mitoyen de fenêtre ou d'ouverture, même en verre dormant, sans le consentement de l'autre (article 675). Un jour de souffrance n'est possible que dans un mur privatif. Le guide sur la servitude de vue détaille les distances.
Fixer, planter, peindre
- Fixer un treillage, une boîte aux lettres, un luminaire, une pergola légère : admis de son côté, tant que la solidité n'est pas compromise.
- Planter contre le mur : les espaliers sont autorisés de chaque côté sans dépasser la crête du mur (article 671).
- Peindre ou enduire son côté : libre, sous réserve du PLU en secteur protégé.
Qui paie l'entretien et la réparation ?
La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, proportionnellement au droit de chacun (article 655), c'est-à-dire par moitié en général. Un voisin ne peut pas refuser de participer à une réfection nécessaire.
Exceptions :
- Si la dégradation est imputable à l'un des voisins (choc de véhicule, infiltration due à sa construction), il en supporte seul le coût.
- Tout copropriétaire peut s'exonérer en abandonnant son droit de mitoyenneté (article 656), sauf si le mur soutient un bâtiment lui appartenant. Le mur devient alors privatif au voisin, qui en supporte l'entretien.
Un devis contradictoire et un accord écrit avant travaux évitent le contentieux le plus fréquent du droit du voisinage.
Peut-on acquérir la mitoyenneté d'un mur privatif ?
Oui. Tout propriétaire joignant un mur peut le rendre mitoyen, en tout ou partie, en remboursant au propriétaire la moitié de la valeur du mur (ou de la portion) et la moitié de la valeur du sol sur lequel il est bâti (article 661). Le propriétaire du mur ne peut pas refuser. La valeur s'apprécie au jour de l'acquisition, mur vétuste compris.
C'est la voie pour adosser une extension au mur privatif du voisin lorsqu'il n'accepte pas un simple appui. L'acquisition se constate par acte notarié, publié au service de la publicité foncière (300 à 800 € de frais, plus le prix).
Quelle autorisation d'urbanisme pour un mur ou une clôture ?
Le Code civil règle les rapports entre voisins. Le Code de l'urbanisme et le PLU règlent la hauteur, l'aspect et la formalité.
| Travaux | Formalité | Fondement |
|---|---|---|
| Mur de clôture de 2 m ou moins, hors secteur protégé et hors commune ayant soumis les clôtures à déclaration | Aucune | R.421-2 |
| Mur de plus de 2 m de hauteur | Déclaration préalable | R.421-9 |
| Clôture dans une commune ayant délibéré pour soumettre les clôtures à déclaration, ou en secteur protégé | Déclaration préalable | R.421-12 |
| Surélévation d'un mur mitoyen portant la hauteur au-delà de 2 m | Déclaration préalable | R.421-9 |
| Mur de soutènement | Déclaration préalable au-delà de 2 m ; aucune en dessous, sauf secteur protégé | R.421-9, R.421-11 |
| Extension adossée au mur mitoyen | Déclaration préalable ou permis selon la surface | R.421-14, R.421-17 |
Le PLU fixe presque toujours une hauteur maximale de clôture, souvent différente sur rue (1,50 à 1,80 m) et en limite séparative (1,80 à 2 m), ainsi que les matériaux admis. En secteur ABF, l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France est requis. Le test permis ou déclaration indique la formalité applicable à un projet donné.
La mairie ne vérifie pas la mitoyenneté. Une déclaration préalable acceptée pour surélever un mur ne dispense pas d'indemniser le voisin ni de respecter l'article 658.
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Bafter, expert en urbanisme
Les 6 erreurs les plus fréquentes
1. Percer une fenêtre dans un mur mitoyen. Interdit sans accord, même en verre dormant. Le voisin obtient la fermeture sans avoir à prouver de préjudice.
2. Surélever sans indemniser. L'indemnité de l'article 658 est due, même si le PLU autorise la hauteur.
3. Refuser de payer une réfection nécessaire. La contribution par moitié s'impose, sauf abandon formel de la mitoyenneté.
4. Se fier au cadastre pour situer le mur. Seul le bornage fixe la limite ; un mur peut être entièrement chez l'un des voisins.
5. Oublier la déclaration préalable. Un mur qui passe à 2,20 m après surélévation y est soumis. Le PLU peut le plafonner à 2 m.
6. Adosser une extension sur un mur privatif du voisin sans acquérir la mitoyenneté. C'est un empiétement, sanctionné par la démolition.
Questions fréquentes
Sources
- Code civil, articles 653 à 673 (mitoyenneté), 675 (ouvertures dans un mur mitoyen), 671 (plantations)
- Code de l'urbanisme, articles R.421-2, R.421-9, R.421-11, R.421-12
- service-public.gouv.fr — Mur mitoyen
- service-public.gouv.fr — Clôture
