En bref
- Obligatoire au-delà de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol créée — 40 m² pour l'extension d'un bâtiment existant en zone urbaine d'une commune dotée d'un PLU
- Toujours obligatoire si le total après travaux dépasse 150 m² de surface de plancher, avec recours à un architecte
- Formulaire : Cerfa 13406*17 pour une maison individuelle et ses annexes, Cerfa 13409*17 pour les autres constructions
- 8 pièces obligatoires : PCMI1 à PCMI8, plus les attestations selon le projet
- Délai d'instruction : 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres, majoré d'1 mois en secteur protégé
- Coût du dossier : gratuit en mairie, mais 800 à 4 000 € de montage selon le prestataire, plus la taxe d'aménagement
- Validité : 3 ans, prorogeable deux fois un an
- Après l'obtention : 2 mois d'affichage et de recours des tiers, 3 mois de délai de retrait par la mairie
Ce guide couvre l'intégralité du parcours : savoir si votre projet en relève, monter le dossier pièce par pièce, comprendre les délais réels, et gérer ce qui vient après — l'affichage, les recours, la fin de chantier et les déclarations fiscales.
Quand le permis de construire est-il obligatoire ?
Les seuils de surface
*Uniquement pour l'extension d'une construction existante. Une construction indépendante reste plafonnée à 20 m².
C'est la plus élevée des deux surfaces — surface de plancher ou emprise au sol — qui détermine le régime. Le calcul est détaillé dans notre article sur les surfaces.
Les cas où le permis est requis indépendamment de la surface
Le seuil des 150 m² et l'architecte
Le recours à un architecte est obligatoire (article R.431-2 du Code de l'urbanisme) dès lors que la surface de plancher totale du bâtiment après travaux dépasse 150 m².
Trois précisions importantes :
- On additionne l'existant et le créé, pas seulement le créé
- Le seuil est porté à 800 m² pour les constructions à usage agricole
- Pour une personne morale (SCI, SARL), l'architecte est obligatoire dès le premier mètre carré
Vérifier en 2 minutes si votre projet relève du permis de construire
Bafter, expert en urbanisme
Les 8 pièces du dossier, expliquées une par une
Les pièces complémentaires selon le projet
Un point important sur les pièces exigibles
Le service instructeur ne peut réclamer que les pièces limitativement énumérées par le Code de l'urbanisme (article R.431-4). Une demande portant sur une pièce non exigible est illégale : elle ne suspend pas le délai d'instruction et ne fait pas obstacle à la naissance d'un permis tacite.
Le cas le plus fréquent : l'étude de sol. Une étude géotechnique liée au risque de retrait-gonflement des argiles n'est pas une pièce du dossier de permis de construire — c'est une obligation relevant du Code de la construction et de l'habitation, entre vendeur et acquéreur puis entre maître d'ouvrage et constructeur. Si on vous la réclame au titre du permis, la demande est irrégulière.
À ne pas confondre avec l'attestation exigée lorsqu'un plan de prévention des risques impose une étude préalable : celle-ci est bien une pièce du dossier.
Remplir le Cerfa : les rubriques qui posent problème
Vérifiez toujours la version en cours sur service-public.gouv.fr : les millésimes sont régulièrement actualisés, et déposer une version périmée entraîne une demande de régularisation.
Les cinq rubriques qui posent le plus de problèmes
1. La destination de la construction. Habitation, commerce, exploitation agricole, bureau : le choix conditionne le régime applicable et la fiscalité. Une erreur ici se paie cher, notamment sur les exonérations de taxe d'aménagement.
2. Les surfaces. Le formulaire distingue la surface de plancher créée, supprimée et existante. Reprenez vos calculs et assurez-vous de leur cohérence avec le plan de masse et le plan de coupe.
3. La déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions. C'est un feuillet annexé, souvent bâclé, qui détermine votre taxe d'aménagement. Une erreur de destination ou de surface s'y traduit directement en euros. C'est aussi ici que se jouent les exonérations, notamment pour les bâtiments agricoles.
4. Le régime de la demande. Vérifiez que vous cochez bien le bon formulaire selon la nature du projet.
5. Les coordonnées et la qualité du demandeur. Personne physique ou morale : le choix a des conséquences directes, notamment sur l'obligation de recourir à un architecte.
Combien coûte un permis de construire ?
Le dépôt est gratuit
Aucune taxe, aucun frais de dossier n'est perçu au dépôt. En revanche, plusieurs postes s'ajoutent.
Le montage du dossier
La taxe d'aménagement
C'est le poste principal, et il est dû environ 90 jours après l'achèvement.
Surface taxable × Valeur forfaitaire × (Taux communal + Taux départemental)
Valeurs forfaitaires 2026 : 892 €/m² hors Île-de-France, 1 011 €/m² en Île-de-France. Taux : communal de 1 à 5 % (jusqu'à 20 % dans certains secteurs sur délibération motivée), départemental jusqu'à 2,5 %, régional jusqu'à 1 % en Île-de-France.
Attention : la surface taxable inclut les garages et places de stationnement, contrairement à la surface de plancher. Des valeurs forfaitaires spécifiques s'appliquent par ailleurs aux piscines et aux emplacements de stationnement non compris dans un bâtiment.
Des exonérations de plein droit existent, notamment pour certains bâtiments agricoles, et des abattements peuvent être délibérés par les collectivités. À vérifier en mairie.
Les autres postes
Le dépôt et l'instruction
Où et comment déposer
- En ligne, via le guichet numérique de la commune — les communes de plus de 3 500 habitants doivent en proposer un. Les particuliers restent libres de déposer en mairie ou par recommandé ; seules les personnes morales (SCI, SARL) sont tenues au dépôt électronique dans ces communes depuis le 1er janvier 2025 (article R.423-2-1 du Code de l'urbanisme)
- En mairie, contre récépissé
- Par courrier recommandé avec accusé de réception
Conservez impérativement le récépissé : c'est lui qui établit le point de départ des délais.
Les délais d'instruction
Ce qui suspend le délai
Le service dispose d'un mois à compter du dépôt pour notifier une demande de pièces complémentaires. Dans ce cas :
- le délai est suspendu
- vous avez 3 mois pour fournir les pièces
- le délai repart intégralement à zéro à réception
C'est le principal facteur de retard, et la raison pour laquelle un dossier complet du premier coup fait gagner un mois entier.
La décision
À l'issue du délai, trois issues : arrêté d'accord, arrêté de refus, ou permis tacite en l'absence de réponse.
Le permis tacite suppose un dossier complet, aucune majoration notifiée dans le premier mois, et un projet ne relevant pas d'un cas où le silence vaut rejet. Demandez à la mairie un certificat attestant de la décision tacite : il vous sera réclamé à la revente.
Le détail complet des délais est traité dans notre article dédié.
Après l'obtention : affichage, recours, chantier
L'affichage sur le terrain
Sans affichage régulier, le délai de recours des tiers ne court pas. Votre permis reste contestable très longtemps après l'achèvement.
Prouvez l'affichage : photographies datées à intervalles réguliers, et idéalement un constat d'huissier au début, au milieu et à la fin de la période de deux mois. Quelques centaines d'euros pour sécuriser un projet qui en vaut des dizaines de milliers.
Les deux délais à purger
Vous pouvez légalement démarrer les travaux dès la notification et l'affichage. En pratique, attendez la purge de ces délais : un recours qui prospère sur un chantier engagé est une catastrophe financière.
Le certificat de non-recours, à demander à la mairie ou au greffe du tribunal administratif, sécurise le démarrage et vous sera réclamé à la revente.
L'ouverture de chantier
La déclaration d'ouverture de chantier (DOC) est à adresser à la mairie au moment où les travaux commencent. C'est une formalité simple, souvent oubliée.
Modifier, transférer, proroger son permis
Le permis modificatif
Il permet d'ajuster un projet en cours de validité et avant achèvement, pour des modifications qui ne bouleversent pas l'économie générale du projet : déplacement d'une ouverture, changement d'aspect, ajustement de surface limité.
Pour des modifications substantielles — changement d'implantation, augmentation importante de surface, modification de la destination — un nouveau permis est nécessaire.
Le délai d'instruction d'un modificatif est le même que celui du permis initial.
Le transfert de permis
Un permis est attaché au terrain, pas à la personne. Il peut être transféré à un nouveau bénéficiaire — en cas de vente du terrain, par exemple — par une demande conjointe du titulaire et du bénéficiaire, adressée à la mairie.
Le permis transféré conserve sa durée de validité restante.
La prorogation
La caducité
Le permis devient caduc si les travaux ne sont pas commencés dans le délai de validité, ou s'ils sont interrompus pendant plus d'un an.
Un commencement de travaux suppose des travaux significatifs révélant la mise en œuvre effective du permis — terrassement, fondations. Un piquetage ou une clôture de chantier ne suffisent pas.
Fin de chantier : la DAACT et les déclarations fiscales
Trois démarches dans les 90 jours suivant l'achèvement.
1. La DAACT
La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux s'adresse à la mairie. Elle atteste que les travaux ont été réalisés conformément à l'autorisation.
La mairie dispose ensuite d'un délai pour contester la conformité — généralement 3 mois, porté à 5 mois dans certains cas, notamment en secteur protégé ou en zone à risques. Passé ce délai sans contestation, vous pouvez demander une attestation de non-contestation de conformité, document que le notaire réclamera à la revente.
2. La déclaration fiscale
Via le service « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr. Elle déclenche l'actualisation de la valeur locative cadastrale et donc de la taxe foncière.
Faite dans les 90 jours, elle ouvre droit à une exonération de taxe foncière de 2 ans sur la construction nouvelle. Passé ce délai, l'exonération est perdue. Cette exonération est le principe posé par l'article 1383 du Code général des impôts, mais la commune ou l'EPCI peut la supprimer ou la réduire par délibération : à vérifier auprès du service des impôts fonciers.
3. Les attestations de fin de travaux
Selon la nature du projet, des attestations peuvent être exigées à l'achèvement — notamment une attestation de prise en compte du risque de retrait-gonflement des argiles pour les constructions concernées, ou des attestations relatives à la réglementation thermique et acoustique. Faites préciser par votre maître d'œuvre celles qui s'appliquent à votre projet.
En cas de refus
Attention, la règle a changé. Depuis la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, le recours gracieux ne proroge plus le délai de recours contentieux, et le délai pour le former est ramené à un mois.
La conséquence pratique : si vous envisagez sérieusement le contentieux, déposez le recours dans les deux mois sans attendre la réponse au recours gracieux.
Le sujet est traité en détail dans notre article sur les recours.
Les 8 erreurs qui font perdre un mois
1. Déposer un dossier incomplet. Le délai ne s'allonge pas, il repart intégralement à zéro.
2. Ne pas coter les hauteurs sur le plan de masse. L'article R.431-9 exige une cotation en trois dimensions.
3. Omettre l'état initial sur le plan de masse, le plan de coupe et les plans de façades.
4. Bâcler la notice PCMI4. Elle doit décrire les matériaux, les teintes et l'insertion — pas se contenter de trois lignes.
5. Utiliser une version périmée du Cerfa. Vérifiez le millésime sur service-public.gouv.fr avant de remplir.
6. Mal renseigner la déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions. C'est elle qui détermine votre taxe d'aménagement et vos exonérations.
7. Négliger la preuve de l'affichage. Sans elle, le délai de recours des tiers ne court jamais.
8. Oublier la DAACT et la déclaration fiscale dans les 90 jours. C'est ce qui fait perdre l'exonération de taxe foncière de 2 ans.
Questions fréquentes
Sources
- Code de l'urbanisme, articles R.421-1 à R.421-17 (champ des autorisations)
- Code de l'urbanisme, articles R.431-4 à R.431-16 (composition du dossier)
- Code de l'urbanisme, article R.431-2 (recours à l'architecte)
- Code de l'urbanisme, articles R.423-1 et suivants (instruction)
- Code de l'urbanisme, articles R.424-15 et R.600-2 (affichage et recours)
- Code de l'urbanisme, articles R.424-17 et suivants (validité, prorogation)
- Code général des impôts, articles 1635 quater A et suivants (taxe d'aménagement)
- Loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement
- service-public.gouv.fr — Permis de construire
