En bref
- Le Code de l'urbanisme ne fixe aucune hauteur nationale. C'est le PLU qui la fixe, zone par zone, avec des règles distinctes pour les annexes.
- La hauteur se mesure depuis un point de référence défini par le PLU (le plus souvent le terrain naturel avant travaux) jusqu'à un point haut : égout du toit, faîtage ou acrotère.
- Les formulations courantes : « 7 m à l'égout et 10 m au faîtage », « R+1+combles », « 3,50 m pour les annexes », « hauteur en limite séparative limitée à 3,20 m ».
- Sur un terrain en pente, la mesure se fait en tout point de la construction, ou au point médian, selon le PLU.
- En l'absence de PLU, le RNU ne fixe pas de hauteur mais impose la règle H/2 pour les reculs (article R.111-19).
Les trois points hauts
| Point | Définition | Où on le trouve |
|---|---|---|
| Égout du toit | Ligne basse de la toiture, là où les eaux s'écoulent dans la gouttière | Règles des zones pavillonnaires, pour limiter la hauteur des façades |
| Faîtage | Ligne la plus haute de la toiture | Règle de hauteur totale |
| Acrotère | Rebord du toit-terrasse | Toitures plates, assimilé à l'égout ou au faîtage selon le lexique |
| Point le plus haut | Tout élément, cheminées et antennes souvent exclues | Certains PLU |
Un PLU peut combiner : 6 m à l'égout et 9 m au faîtage. Un toit plat de 6,50 m à l'acrotère respecte le faîtage mais pas l'égout si l'acrotère y est assimilé.
Le point de référence
C'est la question décisive sur un terrain en pente ou remblayé.
- Terrain naturel : le sol avant tous travaux, remblais ou déblais liés au projet. Le plus fréquent. Un remblai ne permet pas de « gagner » de la hauteur.
- Terrain fini ou aménagé : plus rare, plus favorable.
- Niveau de la voie : dans certains centres-villes, la hauteur se mesure depuis le trottoir.
- Point médian : sur un terrain en pente, certains PLU mesurent au milieu de la façade ; d'autres exigent le respect de la hauteur en tout point, ce qui pénalise le côté aval.
Le lexique ou les dispositions générales du PLU définissent ces termes. Le guide du PLU indique où les lire.
Les formulations en niveaux
« R+1 », « R+1+C », « R+2 » : rez-de-chaussée plus un ou deux étages, plus combles aménageables. Un niveau partiel, un attique en retrait ou un sous-sol semi-enterré peuvent compter comme un niveau selon le lexique. Ces règles sont souvent doublées d'une hauteur en mètres.
Les règles particulières
| Situation | Règle courante |
|---|---|
| Annexes (abri, garage, pool house) | 2,50 à 3,50 m au faîtage ; parfois 2,50 m à l'égout |
| Construction en limite séparative | Hauteur plafonnée sur la limite ou sur une bande de 3 m : 3,20 m, 3,50 m, ou hauteur du mur du voisin |
| Surélévation | Hauteur totale après travaux à respecter ; le PLU peut admettre une surélévation d'un bâtiment déjà trop haut dans la limite de l'existant |
| Clôtures | 1,50 à 2 m, distinctes sur rue et en limite |
| Bonus de constructibilité | Dépassement admis de 30 % pour les bâtiments à haute performance énergétique ou en surélévation de logements, si le PLU l'a prévu (<strong>article L.151-28</strong>) |
| Éléments techniques | Cheminées, capteurs solaires, garde-corps de toit-terrasse souvent exclus, dans une limite |
Le guide construire en limite de propriété détaille la combinaison hauteur et recul.
Prouver la hauteur dans le dossier
Le plan de coupe et le plan des façades portent les cotes de hauteur depuis le terrain naturel, avec le profil du terrain avant et après travaux. Sur un terrain en pente, un relevé topographique par géomètre (300 à 800 €) évite toute contestation. Un dossier sans cote de hauteur ou avec un terrain naturel non représenté fait l'objet d'une demande de pièces.
Les 4 erreurs les plus fréquentes
1. Mesurer depuis le terrain remblayé. Le PLU vise presque toujours le terrain naturel.
2. Confondre égout et faîtage. Une règle à l'égout limite les façades bien plus qu'une règle au faîtage.
3. Ignorer la hauteur en limite. Une extension de 4 m de haut en limite est refusée dans une zone qui limite à 3,20 m.
4. Compter sur le bonus de constructibilité sans vérifier que le PLU l'a instauré.
Une surélévation ou une extension ? Hauteurs vérifiées selon le lexique du PLU avant de dessiner
Bafter, expert en urbanisme
Questions fréquentes
Sources
- Code de l'urbanisme, articles L.151-17 et suivants, L.151-28, R.111-19, R.151-39
- Géoportail de l'urbanisme
