En bref
- Une terrasse de plain-pied, non couverte, à hauteur du sol naturel : aucune formalité, hors secteur protégé (article R.421-2 du Code de l'urbanisme).
- Une terrasse surélevée (au-delà de 0,60 m environ du terrain naturel) ou sur pilotis crée de l'emprise au sol : déclaration préalable de 5 à 20 m², permis au-delà (40 m² si adossée en zone U d'un PLU).
- Une terrasse couverte (auvent, pergola, toiture) suit le régime de la pergola : déclaration préalable si adossée.
- Un toit-terrasse créé sur un garage ou une extension modifie l'aspect extérieur : déclaration préalable, et vue soumise à 1,90 m de la limite.
- Taxe d'aménagement : aucune pour une terrasse ouverte.
- Le PLU peut imposer un recul, un pourcentage de pleine terre et des matériaux.
Voici la formalité selon le type de terrasse, les règles de voisinage et les pièces à déposer.
Quelle autorisation selon le type de terrasse ?
| Type de terrasse | Emprise au sol créée ? | Formalité | Fondement |
|---|---|---|---|
| De plain-pied, non couverte (dalle, bois sur lambourdes, carrelage), sans surélévation significative | Non | Aucune, hors secteur protégé | R.421-2 |
| De plain-pied en secteur protégé (abords de monument, site classé, SPR) | Non | Déclaration préalable | R.421-11 |
| Surélevée de plus de 0,60 m environ, ou sur pilotis | Oui | Déclaration préalable de 5 à 20 m², permis au-delà (40 m² si adossée en zone U) | R.421-9, R.421-14, R.421-17 |
| Couverte par un auvent ou une pergola adossée | Oui | Déclaration préalable, permis au-delà de 20 ou 40 m² | R.421-17 |
| Toit-terrasse sur un garage ou une extension existante | Non (existante) mais modification de l'aspect | Déclaration préalable | R.421-17 a |
| Terrasse close (parois vitrées) | Oui, plus surface de plancher | Régime de la véranda | R.421-14 |
Le seuil de 0,60 m n'est pas dans le Code. Il résulte de la pratique des services instructeurs et de la jurisprudence : une terrasse est de plain-pied lorsqu'elle est à peu près au niveau du terrain naturel. Une terrasse à 0,80 m au-dessus du jardin, avec un garde-corps, est une construction. En terrain en pente, une terrasse de plain-pied côté maison peut être surélevée côté jardin : c'est le point le plus haut qui compte.
Le test permis ou déclaration tranche pour une configuration donnée.
Ce que le PLU peut imposer, même sans déclaration
L'absence de formalité ne dispense pas du règlement.
- Pleine terre : de nombreux PLU imposent 20 à 40 % de la parcelle en pleine terre. Une terrasse sur dalle est imperméabilisée et réduit ce pourcentage. Une terrasse en bois sur plots peut être considérée comme perméable selon le lexique du PLU.
- Recul : certains règlements imposent un recul des terrasses par rapport aux limites, souvent 1,50 à 3 m pour les terrasses surélevées.
- Emprise au sol maximale : une terrasse surélevée s'ajoute aux constructions existantes.
- Aspect : en secteur protégé, matériaux et teintes sont prescrits.
Le guide du PLU indique où lire ces règles.
Terrasse et voisin : la règle que la mairie ne vérifie pas
Une terrasse surélevée qui domine le fonds voisin est une vue droite au sens du Code civil : elle doit se situer à 1,90 m au moins de la limite séparative, mesurés depuis le bord extérieur (article 678). Un toit-terrasse sur garage en limite est la source de contentieux la plus fréquente : le PLU autorise le garage en limite, le Code civil interdit la terrasse dessus, sauf pare-vue fixe et opaque ou servitude consentie par le voisin. Le guide sur la servitude de vue détaille ces cas.
Une terrasse de plain-pied n'est pas une vue. Le voisin ne peut pas exiger de recul au titre du Code civil, mais le PLU peut en imposer un.
Le dossier de déclaration préalable pour une terrasse
Sur le Cerfa 16702 : plan de situation (DP1), plan de masse coté avec la terrasse, sa hauteur et ses distances aux limites (DP2), plan de coupe montrant le terrain naturel et le niveau de la terrasse (DP3), plan de façade si la terrasse est adossée ou couverte (DP4), insertion et photographies si elle est visible depuis la rue (DP6 à DP8). Le tableau des surfaces indique l'emprise au sol créée et 0 m² de surface de plancher pour une terrasse ouverte.
Le plan de coupe est la pièce décisive : c'est lui qui montre à l'instructeur que la terrasse est, ou n'est pas, de plain-pied. Son absence entraîne une demande de pièces, et un mois de plus.
Une terrasse surélevée ou un toit-terrasse ? Nous vérifions la formalité, le PLU et les distances avant de déposer
Bafter, expert en urbanisme
Terrasse et fiscalité
- Taxe d'aménagement : non due pour une terrasse ouverte, quelle que soit sa surface. Due si la terrasse est close et couverte (véranda).
- Taxe foncière : une terrasse n'est pas une surface habitable. Elle peut être retenue comme élément de confort dans la valeur locative, avec une incidence faible. Une piscine attenante, elle, est taxable.
Les 5 erreurs les plus fréquentes
1. Croire qu'une terrasse ne se déclare jamais. Surélevée, couverte, en secteur protégé ou sur un toit, elle se déclare.
2. Oublier la pleine terre. Une grande dalle peut rendre la parcelle non conforme au PLU, ce qui bloquera un futur permis d'extension.
3. Créer un toit-terrasse en limite sans pare-vue. Le voisin obtient sa suppression au civil, sans avoir à prouver de préjudice.
4. Déposer sans plan de coupe. C'est la pièce qui prouve la hauteur.
5. Fermer la terrasse après coup. Des parois vitrées créent de la surface de plancher et de la taxe d'aménagement, souvent un permis.
Questions fréquentes
Sources
- Code de l'urbanisme, articles R.421-2, R.421-9, R.421-11, R.421-14, R.421-17
- Code civil, article 678
- service-public.gouv.fr — Déclaration préalable de travaux
