En bref
- Un permis de construire, un permis d'aménager, un permis de démolir et une déclaration préalable sont valables 3 ans à compter de leur notification ou de la date de l'accord tacite (article R.424-17 du Code de l'urbanisme).
- Ils se périment si les travaux n'ont pas commencé dans ce délai, ou s'ils sont interrompus plus d'un an après avoir commencé.
- La validité peut être prorogée deux fois pour un an, sur demande déposée au moins 2 mois avant l'expiration (articles R.424-21 à R.424-23).
- La prorogation est de droit si les règles d'urbanisme et les servitudes n'ont pas évolué défavorablement. Le silence de la mairie pendant 2 mois vaut acceptation.
- Un recours contre le permis ou un ordre de suspension suspend le délai de validité.
Voici le calcul du délai, ce qui vaut commencement des travaux, la procédure de prorogation et les conséquences d'une péremption.
Le délai de validité de 3 ans
Le délai court à compter de :
- la date de notification de l'arrêté au bénéficiaire (date de réception du recommandé ou de la remise en main propre) ;
- ou la date de naissance de l'accord tacite, à l'expiration du délai d'instruction.
Le délai est le même pour le permis de construire, le permis d'aménager, le permis de démolir et la déclaration préalable. Il était de deux ans avant 2016.
| Autorisation | Validité initiale | Prorogations possibles | Durée maximale |
|---|---|---|---|
| Permis de construire | 3 ans | 2 × 1 an | 5 ans |
| Déclaration préalable (travaux) | 3 ans | 2 × 1 an | 5 ans |
| Permis d'aménager | 3 ans | 2 × 1 an | 5 ans |
| Permis de démolir | 3 ans | 2 × 1 an | 5 ans |
| Certificat d'urbanisme | 18 mois | 1 an, renouvelable | Sans limite tant que les règles n'ont pas changé |
Ce qui vaut commencement des travaux
C'est la notion décisive, et elle n'est pas définie par le Code. La jurisprudence exige des travaux réels, d'une certaine importance, liés au projet autorisé.
| Acte | Vaut commencement ? |
|---|---|
| Dépôt de la déclaration d'ouverture de chantier (DOC) seule | Non : c'est une formalité, pas un travail |
| Installation du panneau d'affichage, clôture de chantier, baraque | Non |
| Défrichement, terrassement léger, décapage | Généralement non, sauf s'il s'agit de travaux prévus par le permis d'une certaine ampleur |
| Fouilles de fondations, coulage des semelles, pieux | Oui |
| Démolition préalable prévue par le permis | Oui, si elle est autorisée par le même permis |
| Raccordements aux réseaux liés au projet | Souvent admis si significatifs |
| Commande de matériaux, signature du marché | Non |
Pour un projet qui approche de l'échéance, l'exécution des fondations avant la date limite, constatée par huissier ou par photographies datées et factures, est la preuve la plus solide. La déclaration d'ouverture de chantier (Cerfa 13407) doit être déposée en mairie au démarrage ; elle ne prouve pas à elle seule le commencement, mais elle le date.
L'interruption des travaux : le second cas de péremption
Un permis dont les travaux ont commencé se périme si ceux-ci sont interrompus pendant plus d'un an (article R.424-17). L'interruption s'apprécie par l'absence de tout travail réel pendant douze mois consécutifs. Un chantier qui avance lentement mais sans arrêt de plus d'un an conserve son permis, quelle que soit sa durée totale.
En cas d'arrêt prolongé prévisible (financement, litige avec l'entreprise), une reprise de travaux même modeste mais réelle avant l'échéance des douze mois maintient la validité.
La prorogation : procédure et conditions
La demande
Une lettre en deux exemplaires, ou un dépôt sur le guichet numérique, adressée au maire au moins 2 mois avant l'expiration du délai de validité, indiquant le numéro et la date du permis et sollicitant la prorogation d'un an. Aucun formulaire Cerfa n'est prévu. Aucune pièce n'est exigée.
Les conditions
La prorogation est accordée si les prescriptions d'urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres n'ont pas évolué de façon défavorable au projet depuis la délivrance (article R.424-21). Un PLU modifié entre-temps qui n'affecte pas le projet ne fait pas obstacle. Un PLU qui a abaissé la hauteur maximale en dessous de celle du projet, oui.
La décision
La mairie dispose de 2 mois. Le silence vaut acceptation. La prorogation prend effet à l'expiration du délai initial et court un an. Une seconde prorogation d'un an est possible dans les mêmes conditions, ce qui porte la validité totale à cinq ans.
| Étape | Date, pour un permis notifié le 10 mars 2024 |
|---|---|
| Expiration de la validité initiale | 10 mars 2027 |
| Date limite de la première demande de prorogation | 10 janvier 2027 |
| Expiration après première prorogation | 10 mars 2028 |
| Date limite de la seconde demande | 10 janvier 2028 |
| Expiration finale | 10 mars 2029 |
Une demande déposée hors délai, même d'un jour, est irrecevable.
Les événements qui suspendent le délai
Le délai de validité est suspendu (article R.424-19) :
- pendant la durée d'un recours contentieux contre le permis, jusqu'à la décision juridictionnelle définitive ;
- pendant la durée d'un recours contre une autre autorisation nécessaire au projet (défrichement, autorisation environnementale) ;
- en cas d'ordre de suspension des travaux prononcé par le juge.
Le recours gracieux d'un tiers ne suspend pas le délai. Le délai reprend là où il s'était arrêté, pour la durée restante.
Que se passe-t-il quand le permis est périmé ?
Le permis cesse de produire ses effets. Les travaux non réalisés ne peuvent plus l'être. Il faut déposer une nouvelle demande, instruite selon les règles en vigueur au jour de la nouvelle décision. Si le PLU a évolué, le projet peut ne plus être autorisable en l'état. Un certificat d'urbanisme n'y change rien : il ne cristallise les règles que pour une demande déposée pendant sa validité, pas pour un permis périmé.
Des travaux poursuivis après péremption constituent des travaux sans autorisation (article L.480-4).
Un permis périmé peut représenter, pour une maison, un nouveau dossier complet, une nouvelle étude thermique si la réglementation a changé, et deux à trois mois d'instruction. Le calendrier de la prorogation mérite d'être noté le jour de la notification.
Un permis qui arrive à échéance ? Demande de prorogation ou redépôt, préparés dans les délais
Bafter, expert en urbanisme
Les 5 erreurs les plus fréquentes
1. Demander la prorogation trop tard. Deux mois avant l'expiration, pas la semaine précédente.
2. Croire que la DOC vaut commencement des travaux. Seuls des travaux réels comptent.
3. Laisser le chantier à l'arrêt plus d'un an. Le permis se périme même après avoir commencé.
4. Oublier qu'un recours suspend le délai. Le calcul de l'échéance en est modifié ; à recalculer après le jugement.
5. Compter sur le certificat d'urbanisme pour sauver un permis périmé. Il ne s'applique pas.
Questions fréquentes
Sources
- Code de l'urbanisme, articles R.424-17 à R.424-23, L.480-4
- Décret n° 2016-6 du 5 janvier 2016 (validité portée à 3 ans)
- service-public.gouv.fr — Durée de validité d'une autorisation d'urbanisme
