En bref
- Le dépôt en mairie est gratuit, quelle que soit la taille du projet.
- La réalisation du dossier coûte de 0 € (fait soi-même) à 800-2 000 € (dessinateur ou service spécialisé), et de 3 000 à 8 000 € pour la mission « permis » d'un architecte.
- L'architecte est obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher (article R.431-2 du Code de l'urbanisme).
- Les études obligatoires pour une maison neuve : étude de sol G2 (1 000 à 2 500 €) et attestation RE2020 (300 à 800 €).
- La taxe d'aménagement se calcule sur 892 €/m² hors Île-de-France et 1 011 €/m² en Île-de-France en 2026, multipliés par les taux communal et départemental.
- Budget réaliste tout compris : 1 500 à 4 000 € pour une extension, 6 000 à 15 000 € pour une maison neuve, taxes incluses.
Voici, poste par poste, ce que vous paierez, et ce que vous pouvez éviter.
Le permis de construire lui-même est gratuit
Aucun texte ne permet à une commune de facturer l'instruction d'une demande d'urbanisme. Le dépôt, l'instruction, la délivrance de l'arrêté et le certificat de conformité sont gratuits. Cela vaut pour le permis de construire, la déclaration préalable, le permis d'aménager et le permis de démolir.
Ce qui coûte de l'argent se répartit en quatre familles : la constitution du dossier, les études et diagnostics, les taxes liées à l'autorisation, et les frais annexes.
Combien coûte la réalisation du dossier de permis ?
Le dossier comprend le Cerfa et une dizaine de pièces graphiques : plan de situation, plan de masse, plan de coupe, notice descriptive, plans des façades et toitures, insertion paysagère, photographies. Le coût dépend de qui les produit.
| Qui réalise le dossier | Coût constaté en 2026 | Pour quel projet |
|---|---|---|
| Vous-même | 0 €, plus un logiciel de dessin éventuel (0 à 100 €) | Petits projets simples, si vous maîtrisez le dessin coté |
| Dessinateur en bâtiment ou service spécialisé | 600 à 1 200 € pour une extension ou un garage, 1 200 à 2 500 € pour une maison | Projets de moins de 150 m² sans architecte obligatoire |
| Constructeur de maisons individuelles | Inclus dans le contrat CCMI | Maison neuve sur catalogue |
| Architecte, mission « permis de construire » seule | 3 000 à 8 000 €, soit 3 à 6 % du coût des travaux | Obligatoire au-delà de 150 m², recommandé pour les projets complexes ou en secteur protégé |
| Architecte, mission complète (conception, permis, suivi de chantier) | 8 à 15 % du coût des travaux | Projets sur mesure |
Quand l'architecte est-il obligatoire ?
Le recours à un architecte est imposé lorsque la surface de plancher de la construction dépasse 150 m² après travaux (article R.431-2). Pour une extension, c'est la surface totale de la maison après extension qui compte, pas la surface créée. Il est également obligatoire pour toute demande déposée par une personne morale (SCI, société), quelle que soit la surface, sauf pour les exploitations agricoles.
En dessous de 150 m², le choix est libre. Un dessinateur produit un dossier conforme pour un tiers du prix. L'architecte apporte en revanche la conception, la maîtrise des règles d'aspect en secteur protégé et une meilleure défense du projet face à l'ABF. Le guide architecte ou dessinateur pour son permis compare les deux options.
Le coût que les devis n'affichent pas : le dossier refusé
Le prix affiché n'est qu'une partie de l'équation. Un dossier déposé avec un plan de masse sans cotes reçoit une demande de pièces complémentaires : un mois de perdu, et souvent une facture supplémentaire du prestataire pour « modification ». Un refus, lui, impose un second dossier, un second délai d'instruction de deux à trois mois, et parfois une nouvelle étude. À l'échelle d'un projet de maison, un permis raté représente couramment 1 500 à 4 000 € de surcoût et un semestre de retard, pendant lequel le prix des matériaux et le taux du crédit ont pu évoluer.
Les honoraires d'architecte à 5 % d'une maison à 250 000 € représentent 12 500 €, pour une mission que la loi n'impose pas sous 150 m². À l'inverse, le dossier à bas prix trouvé en ligne n'inclut souvent ni l'analyse du PLU, ni la réponse à la mairie en cas de pièces manquantes. La question à poser avant de signer n'est pas « combien », mais « qu'est-ce qui se passe si la mairie demande une pièce ou refuse ».
Quelles études sont obligatoires, et à quel prix ?
C'est le poste que les porteurs de projet découvrent en cours de route.
| Étude | Obligatoire pour | Coût constaté en 2026 |
|---|---|---|
| Étude géotechnique G1 (fournie par le vendeur du terrain) | Vente d'un terrain à bâtir en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles (<strong>loi ELAN, article L.132-6 du Code de la construction</strong>) | 300 à 800 €, à la charge du vendeur |
| Étude géotechnique G2 (avant-projet) | Construction d'une maison en zone argileuse, exigée par le constructeur ou l'assureur | 1 000 à 2 500 € |
| Attestation de prise en compte de la RE2020 | Toute maison neuve et extension de plus de 50 m² soumise à la RE2020, à joindre au dépôt du permis | 300 à 800 € |
| Étude thermique RE2020 complète | Nécessaire pour établir l'attestation | 500 à 1 500 €, souvent groupée avec l'attestation |
| Attestation de conformité au PPR (plan de prévention des risques) | Terrain situé dans un périmètre de PPR avec prescriptions constructives | 300 à 1 000 € |
| Étude d'assainissement non collectif | Terrain non raccordé au tout-à-l'égout | 300 à 600 €, plus la redevance du SPANC |
| Bornage par un géomètre-expert | Facultatif, fortement recommandé avant une construction en limite | 500 à 1 500 € |
Pour une extension de moins de 50 m² ou un garage, aucune de ces études n'est imposée, sauf zone à risque.
Quelles taxes suivent l'obtention du permis ?
Ce sont les montants les plus importants du budget, et ils ne dépendent ni du coût des travaux ni du professionnel choisi.
La taxe d'aménagement
Elle est due pour toute création de surface taxable close et couverte de plus de 1,80 m sous plafond, ainsi que pour les piscines et les places de stationnement extérieures.
Formule : surface taxable × valeur forfaitaire × (taux communal + taux départemental + taux régional en Île-de-France)
Valeurs forfaitaires 2026 : 892 €/m² hors Île-de-France, 1 011 €/m² en Île-de-France.
Un abattement de 50 % s'applique sur les 100 premiers mètres carrés d'une résidence principale.
Exemple : maison de 120 m² en résidence principale, hors Île-de-France, taux communal 5 %, taux départemental 2,5 %.
- 100 m² × 892 € × 50 % = 44 600 €
- 20 m² × 892 € = 17 840 €
- Base : 62 440 €
- Taxe : 62 440 € × 7,5 % = 4 683 €
Le guide complet de la taxe d'aménagement détaille les exonérations et les cas particuliers.
La redevance d'archéologie préventive
Elle s'ajoute à la taxe d'aménagement pour tout projet affectant le sous-sol. Son taux est de 0,40 % de la même base. Dans l'exemple ci-dessus : 62 440 € × 0,40 % = 250 €.
La taxe foncière
Une construction nouvelle bénéficie en principe d'une exonération de taxe foncière de 2 ans, à condition d'être déclarée aux impôts dans les 90 jours suivant l'achèvement, via le service « Gérer mes biens immobiliers ». La commune peut avoir supprimé cette exonération par délibération.
La participation pour le financement de l'assainissement collectif (PFAC)
Due lors du raccordement au réseau d'eaux usées, elle est fixée par la collectivité et varie de quelques centaines à plusieurs milliers d'euros. Le certificat d'urbanisme en indique le montant.
Quels sont les frais annexes ?
| Poste | Coût constaté |
|---|---|
| Panneau d'affichage réglementaire | 15 à 60 € |
| Constat d'huissier de l'affichage (facultatif, recommandé) | 150 à 300 € pour un passage, 400 à 600 € pour trois passages |
| Extrait cadastral et plan de situation | Gratuit sur cadastre.gouv.fr et le Géoportail |
| Assurance dommages-ouvrage | 2 à 4 % du coût des travaux, obligatoire pour une construction neuve |
| Raccordements aux réseaux (électricité, eau, télécom) | 1 000 à 5 000 € selon la distance |
Budget total selon le projet
| Projet | Dossier | Études | Taxes (hors Île-de-France, taux cumulé 7,5 %) | Total indicatif |
|---|---|---|---|---|
| Garage de 25 m² | 600 à 1 000 € | 0 € | 1 670 € | <strong>2 300 à 2 700 €</strong> |
| Extension de 35 m² (maison de 110 m² au total) | 800 à 1 200 € | 0 à 800 € (RE2020 si > 50 m² seulement) | 2 340 € | <strong>3 200 à 4 400 €</strong> |
| Surélévation de 60 m² (maison de 170 m² au total, architecte obligatoire) | 4 000 à 7 000 € | 800 à 1 500 € | 4 010 € | <strong>8 800 à 12 500 €</strong> |
| Maison neuve de 120 m² | 1 500 à 2 500 € (dessinateur) ou 5 000 à 8 000 € (architecte) | 1 500 à 3 500 € | 4 930 € (TA + RAP) | <strong>8 000 à 16 500 €</strong> |
Ces montants excluent les travaux eux-mêmes et l'assurance dommages-ouvrage.
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Peut-on réduire le coût d'un permis de construire ?
Quatre leviers existent, dans l'ordre d'efficacité.
- Rester sous 150 m² de surface de plancher totale si le projet le permet. Cela évite l'architecte obligatoire, soit 2 000 à 5 000 € d'écart.
- Concevoir avec la taxe d'aménagement en tête. Un comble de moins de 1,80 m, un carport ouvert plutôt qu'un garage fermé, ne génèrent pas de surface taxable.
- Vérifier les exonérations locales. Certaines communes exonèrent les abris de jardin, les extensions modestes ou les constructions à haute performance énergétique.
- Déposer un dossier complet du premier coup. Une demande de pièces complémentaires coûte un mois, et un refus coûte un second dossier.
Ce qu'il ne faut pas économiser : l'étude de sol en zone argileuse et le constat d'affichage. La première évite des désordres structurels, le second protège contre un recours tardif.
Les 5 erreurs de budget les plus fréquentes
1. Oublier la taxe d'aménagement. Elle arrive 12 à 18 mois après le dépôt, quand le budget travaux est déjà consommé. Pour une maison, elle dépasse souvent le prix du dossier.
2. Compter la surface créée au lieu de la surface totale. Une extension de 30 m² sur une maison de 130 m² porte le total à 160 m² : l'architecte devient obligatoire.
3. Choisir le dossier le moins cher sans vérifier ce qu'il inclut. Certains devis n'incluent ni le plan de coupe, ni l'insertion paysagère, ni la réponse aux pièces complémentaires.
4. Payer une étude thermique complète pour une extension de 40 m². L'attestation RE2020 n'est exigée qu'au-delà de 50 m² d'extension et pour les constructions neuves.
5. Négliger le coût des raccordements. Un terrain « viabilisé » ne l'est parfois qu'en bordure. La distance jusqu'à la construction est à votre charge.
Questions fréquentes
Sources
- Code de l'urbanisme, articles R.431-2 (architecte obligatoire), L.331-1 et suivants (taxe d'aménagement)
- Code général des impôts, articles 1635 quater A et suivants, 1383
- Code de la construction et de l'habitation, article L.132-6 (étude géotechnique)
- service-public.gouv.fr — Taxe d'aménagement
- service-public.gouv.fr — Recours à un architecte
- impots.gouv.fr — service « Gérer mes biens immobiliers »
