En bref
- La notice (PCMI4 pour une maison individuelle, PC4 pour les autres permis) est obligatoire pour tout permis de construire (article R.431-8 du Code de l'urbanisme).
- Elle comporte deux parties : l'état initial du terrain et de ses abords, puis la présentation du projet en six points.
- Pour une déclaration préalable, elle n'est exigée qu'en secteur protégé (pièce DP11), mais elle est utile dès que le projet est visible depuis l'espace public.
- Elle décrit, elle ne justifie pas juridiquement : une à trois pages, rédigées simplement.
- Elle doit être cohérente avec les plans et l'insertion : une teinte annoncée « ton pierre » et dessinée en gris fait l'objet d'une demande de pièce.
Voici le contenu attendu point par point, puis un exemple rédigé pour une extension.
Que doit contenir la notice descriptive ?
L'article R.431-8 fixe le contenu.
Partie 1 — L'état initial du terrain et de ses abords
Décrire ce qui existe : la parcelle (surface, pente, orientation), les constructions présentes (année, matériaux, hauteur), la végétation (arbres remarquables, haies), les clôtures, les accès et les réseaux, et l'environnement proche (type de bâti voisin, densité, éléments de paysage, monument à proximité).
Partie 2 — La présentation du projet
Six points, dans l'ordre du texte :
| Point | Ce qu'il faut préciser |
|---|---|
| a) Aménagement du terrain | Modifications du relief (déblais, remblais), plantations conservées ou supprimées, traitement des espaces libres |
| b) Implantation, organisation, composition, volume | Position par rapport aux limites et aux constructions existantes, nombre de niveaux, hauteur, forme de la toiture, raisons de ces choix (ensoleillement, respect des reculs, continuité du bâti) |
| c) Traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements en limite | Nature des clôtures, hauteur, matériaux, haies, murets, portail |
| d) Matériaux et couleurs | Murs, enduits, bardages, menuiseries, toiture, ferronneries, avec références de teintes (RAL ou nuancier du PLU) |
| e) Traitement des espaces libres et plantations | Terrasses, allées, stationnement, pleine terre, essences plantées |
| f) Organisation et aménagement des accès | Accès véhicules et piétons, stationnement, visibilité, raccordement aux réseaux |
En secteur protégé, un paragraphe sur l'insertion dans le paysage et le bâti environnant est attendu, et il s'adresse à l'ABF.
Comment rédiger : les règles qui font accepter un dossier
- Décrire avec des chiffres : hauteur à l'égout et au faîtage, pente de toiture en degrés, largeur d'accès, surface de pleine terre.
- Nommer les matériaux et les teintes avec précision : « enduit taloché fin, teinte sable clair, référence 023 du nuancier communal » plutôt que « enduit clair ».
- Citer le PLU quand le projet respecte une règle qui pourrait être discutée : « implantation en limite séparative nord, hauteur 3,10 m à l'égout, conformément à l'article UB 7 ».
- Justifier les choix visibles : pourquoi cette pente de toit, cette teinte de menuiseries, cette position.
- Rester cohérent avec le plan de masse, les façades et l'insertion : mêmes cotes, mêmes teintes, mêmes matériaux.
- Ne pas plaider : la notice n'est pas un mémoire d'avocat. Une page et demie suffit pour une extension, trois pour une maison.
Extrait d'une notice descriptive pour une extension
Projet : extension de plain-pied de 32 m² au sud d'une maison existante, commune dotée d'un PLU, zone UC, hors secteur protégé. Voici, à titre d'illustration du niveau de précision attendu, l'état initial et deux des six points de la présentation du projet.
État initial du terrain et de ses abords
Le terrain, cadastré section AB n° 214, d'une surface de 620 m², est situé 12 rue des Lilas, dans un quartier pavillonnaire des années 1980. Il est plat, orienté nord-sud, desservi par la rue des Lilas au nord. Il supporte une maison individuelle de plain-pied de 98 m² de surface de plancher, construite en 1984, en parpaings enduits de teinte blanc cassé, couverte en tuiles mécaniques rouge vieilli à deux pans (pente 35°). Le jardin, au sud, est engazonné et bordé d'une haie de lauriers de 1,80 m sur les limites est et ouest. Les parcelles voisines supportent des maisons de même époque et de même typologie. Aucun monument protégé n'est situé à proximité.
b) Implantation, organisation, composition, volume
L'extension de 32 m² (8 m × 4 m) est accolée à la façade sud de la maison, dans le prolongement du séjour. Elle est implantée à 4,20 m de la limite est et 6,50 m de la limite ouest, conformément au recul de 3 m minimum de l'article UC 7. Elle est de plain-pied, couverte d'une toiture à un pan (pente 20°), d'une hauteur de 2,80 m à l'égout et 3,90 m au faîtage, inférieure à celle de la maison. La surface de plancher totale après travaux est de 130 m².
d) Matériaux et couleurs
Murs en ossature bois isolée, revêtus d'un enduit taloché fin de teinte blanc cassé identique à l'existant. Toiture en tuiles mécaniques rouge vieilli de même modèle que la maison. Menuiseries en aluminium gris anthracite (RAL 7016). Gouttières et descentes en zinc naturel.
Les quatre autres points (aménagement du terrain, clôtures, espaces libres, accès et réseaux) suivent la même logique : un fait, une mesure, une référence au PLU quand la règle peut être discutée. Chaque notice est propre à un terrain et à un projet ; les chiffres ci-dessus ne se transposent pas. C'est la cohérence entre la notice, le plan de masse, les façades et l'insertion qui fait accepter un dossier, et c'est ce que la mairie vérifie en premier.
Notice descriptive et déclaration préalable
Pour une déclaration préalable, la notice (DP11) n'est obligatoire qu'en abords de monument historique, site patrimonial remarquable ou site classé (article R.431-36). Elle est alors lue par l'ABF, et son paragraphe sur les matériaux et l'insertion compte davantage que les plans. En dehors de ces secteurs, une notice courte jointe volontairement à une déclaration de ravalement, de menuiseries ou de panneaux solaires réduit les demandes de précisions.
Notice, plans, insertion : un dossier complet et cohérent, préparé par un expert. Devis gratuit sous 48 h
Bafter, expert en urbanisme
Les 5 erreurs les plus fréquentes
1. Copier un modèle sans l'adapter. L'instructeur reconnaît les notices génériques ; elles ne décrivent pas le terrain.
2. Omettre l'état initial. La première partie est obligatoire et sert de référence à la conformité.
3. Des teintes vagues. « Ton neutre » n'est pas une couleur. Le RAL ou le nuancier du PLU.
4. Une incohérence avec les plans. Hauteur, matériau ou implantation différents d'une pièce à l'autre : demande de pièce assurée.
5. Ignorer l'ABF en secteur protégé. Sans paragraphe d'insertion argumenté, l'avis est plus souvent défavorable.
Questions fréquentes
Sources
- Code de l'urbanisme, articles R.431-8, R.431-14, R.431-36
- service-public.gouv.fr — Permis de construire pour une maison individuelle
- Notice explicative du Cerfa 13406 (service-public.gouv.fr)
