En bref
- Le permis de construire d'une maison se demande sur le Cerfa 13406 ; il est instruit en 2 mois (3 en secteur protégé) à compter d'un dossier complet.
- L'architecte est obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher, ou pour une société (article R.431-2 du Code de l'urbanisme).
- L'attestation RE2020 est obligatoire au dépôt et à l'achèvement.
- Après l'accord : affichage sur le terrain, 2 mois de recours des tiers, 3 mois de retrait possible, puis chantier.
- Le permis est valable 3 ans, prorogeable deux fois un an.
- Parcours type : 4 à 8 mois entre le compromis et le début des travaux quand rien ne bloque.
Les 10 étapes
| Étape | Durée constatée | Ce qui se joue |
|---|---|---|
| 1. Vérifier le terrain | 1 à 2 mois | Zone du PLU, réseaux, risques, servitudes, bornage |
| 2. Concevoir le projet | 1 à 3 mois | Plans conformes au PLU, choix architecte / constructeur / maître d'œuvre |
| 3. Études préalables | 2 à 6 semaines | Étude de sol G2, étude thermique RE2020 |
| 4. Monter le dossier | 2 à 4 semaines | Cerfa 13406, 8 pièces PCMI, attestations |
| 5. Déposer | 1 jour | Mairie ou guichet numérique, récépissé |
| 6. Instruction | 2 à 3 mois | Demande de pièces éventuelle, avis ABF, décision |
| 7. Afficher et purger | 2 à 3 mois | Panneau sur le terrain, recours des tiers, retrait |
| 8. Préparer le chantier | En parallèle | Assurance dommages-ouvrage, DOC, DICT, prêt |
| 9. Construire | 8 à 14 mois | Respect du permis, modificatif si changement |
| 10. Achever | 1 à 3 mois | DAACT avec attestation RE2020, récolement, déclaration fiscale |
Étape 1 : vérifier le terrain avant de signer
Le compromis se signe avec des conditions suspensives, mais la vérification préalable évite d'y arriver. Les cinq contrôles : la zone et le règlement sur le Géoportail de l'urbanisme, les réseaux (eau, électricité, assainissement, accès), les risques (PPRI, argiles, sismicité) sur Géorisques, les servitudes (ABF, lignes, passage), et le bornage. Un certificat d'urbanisme opérationnel, gratuit, instruit en deux mois, cristallise les règles pendant 18 mois. Le guide terrain constructible détaille chaque point.
Étape 2 : concevoir dans le cadre du PLU
Le PLU fixe les reculs, l'emprise au sol, la pleine terre, la hauteur, l'aspect et le stationnement. Un projet conçu avant sa lecture est à redessiner. Trois voies pour la conception : le constructeur en contrat de construction de maison individuelle (CCMI), qui livre les plans et le dossier de permis ; le maître d'œuvre ou dessinateur sous 150 m² ; l'architecte, obligatoire au-delà. Le guide architecte ou dessinateur compare.
Étape 3 : les études
- Étude de sol G2 : obligatoire en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles pour le constructeur (loi ELAN) ; 1 000 à 2 500 €. Elle n'est pas une pièce du permis mais conditionne les fondations.
- Étude thermique RE2020 : indispensable pour l'attestation jointe au permis ; 500 à 1 200 €.
Étape 4 : le dossier
Le Cerfa 13406 et les pièces PCMI1 à PCMI8, plus l'attestation RE2020 (PCMI14) et, selon le cas, l'attestation PPR. Les guides plan de situation, notice descriptive, plan des façades, insertion paysagère et photographies détaillent chaque pièce. Le tableau des surfaces et la partie fiscale du Cerfa décident du seuil de l'architecte et de la taxe d'aménagement.
Étape 5 et 6 : dépôt et instruction
Dépôt en ligne ou en mairie en quatre exemplaires. Le délai de deux mois court à compter d'un dossier complet : une demande de pièces dans le premier mois le fait repartir. En secteur protégé, l'ABF est consulté et le délai passe à trois mois. Le calcul du délai et le cas du permis tacite sont détaillés dans les guides dédiés. En cas de refus, deux mois pour réagir.
Étape 7 : afficher et attendre
Dès la décision, un panneau réglementaire (80 cm minimum) est posé sur le terrain, visible de la voie publique, avec les mentions obligatoires. Il fait courir le délai de recours des tiers de 2 mois ; un constat d'huissier en prouve la date. La mairie peut retirer un permis illégal pendant 3 mois. Commencer avant la fin de ces délais est possible, mais un permis annulé après le début du chantier expose à la démolition. La banque exige souvent un permis purgé pour débloquer les fonds.
Étape 8 : préparer le chantier
- Assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier (article L.242-1 du Code des assurances).
- Déclaration d'ouverture de chantier (Cerfa 13407).
- DICT pour les réseaux.
- Implantation par un géomètre pour une maison à moins de 3 m des limites.
- Raccordements : demandes auprès des gestionnaires, délais de 2 à 6 mois pour l'électricité.
Étape 9 : construire conformément au permis
Tout écart en cours de chantier (fenêtre déplacée, garage agrandi, teinte changée) relève d'un permis modificatif déposé avant l'achèvement. Le permis doit avoir commencé dans les 3 ans et ne pas être interrompu plus d'un an (validité).
Étape 10 : achever
La DAACT avec l'attestation RE2020 de fin de travaux, le récolement éventuel dans les 3 mois, l'attestation de non-contestation de conformité, la déclaration aux impôts dans les 90 jours, et le paiement de la taxe d'aménagement à 90 jours.
Un calendrier type
Compromis signé le 1er mars, terrain hors secteur protégé, projet de 120 m² en CCMI.
| Date | Événement |
|---|---|
| Mars | Vérifications, CU opérationnel demandé |
| Avril–mai | Conception, étude de sol, étude thermique |
| Début juin | Dépôt du permis |
| Fin juin | Demande de pièces (photo manquante) : délai repart |
| Fin août | Accord, affichage |
| Fin octobre | Recours des tiers purgé ; fin novembre pour le retrait |
| Novembre | Acte de vente, dommages-ouvrage, DOC |
| Décembre | Terrassement |
| Décembre N+1 | Achèvement, DAACT |
Sans la demande de pièces, le chantier aurait commencé un mois plus tôt.
Un permis de maison complet du premier coup : étude du terrain, dossier, suivi jusqu'à l'affichage
Bafter, expert en urbanisme
Étape 1 : Urbaly donne la zone, le règlement du PLU, les servitudes, l'ensoleillement et les permis délivrés autour de la parcelle que vous visez
Urbaly, par Bafter : le règlement du PLU de votre parcelle
Les 5 erreurs qui retardent un projet de maison
1. Signer le compromis sans certificat d'urbanisme. Le terrain est en zone rouge ou sans réseau.
2. Concevoir avant de lire le PLU. Le projet est refusé pour une hauteur ou un recul.
3. Déposer sans l'attestation RE2020. Un mois perdu.
4. Démarrer avant la purge des recours sur un projet contesté.
5. Modifier en cours de chantier sans modificatif. Bloqué à la DAACT.
Questions fréquentes
Sources
- Code de l'urbanisme, articles R.421-1, R.423-23, R.424-15, R.424-17, R.431-2, R.431-4 et suivants, R.462-1 et suivants, L.424-5
- Code des assurances, article L.242-1
- Code de la construction et de l'habitation, articles L.132-4 et suivants (étude de sol), R.122-24-2
- service-public.gouv.fr — Permis de construire pour une maison individuelle
